Posljednje ažuriranje: 1. jun 2026.
Oglašena cijena nekretnine u Crnoj Gori nije ono što ćete platiti. Uz porez na prenos, notarske takse, advokatske troškove, prevod, upis i godišnji porez na nekretnine, strani kupac obično dodaje 5 % do 8 % pri kupovini nekretnina sa sekundarnog tržišta — i 2,5 % do 5 % kod novogradnje gdje je PDV uključen. Za stan od 250.000 € u Bečićima stvarni odliv sredstava iznosi otprilike 263.000 € do 270.000 €.
Ključne cifre — šta očekivati
| Vrsta kupovine | Ukupni troškovi kao % cijene | Primjer na 250.000 € |
|---|---|---|
| Nekretnina sa sekundarnog tržišta | 5 % – 8 % | 12.500 € – 20.000 € |
| Novogradnja od investitora (PDV uključen) | 2,5 % – 5 % | 6.250 € – 12.500 € |
| Luksuz / premium > 500.000 € | 6 % – 9 % | 30.000 € – 45.000 € na 500.000 € |
Porez na prenos — najveća pojedinačna stavka u Crnoj Gori
Od 1. januara 2024. Crna Gora primjenjuje progresivni porez na prenos:
| Raspon vrijednosti nekretnine | Stopa poreza |
|---|---|
| 0 € – 150.000 € | 3 % |
| 150.001 € – 500.000 € | 5 % |
| 500.001 € i više | 6 % |
Stope su progresivne unutar raspona — samo dio koji pada u određeni raspon oporezuje se tom stopom.
Razrađeni primjeri
Stan od 120.000 € (Bar): 120.000 € × 3 % = 3.600 € (efektivno 3,0 %)
Stan od 250.000 € (Bečići): 150.000 € × 3 % + 100.000 € × 5 % = 9.500 € (efektivno 3,8 %)
Vila od 450.000 € (Tivat): 150.000 € × 3 % + 300.000 € × 5 % = 19.500 € (efektivno 4,3 %)
Stan od 750.000 € (Porto Montenegro): 150.000 € × 3 % + 350.000 € × 5 % + 250.000 € × 6 % = 37.000 € (efektivno 4,9 %)
Luksuzna vila od 1.500.000 € (Luštica Bay): 150.000 € × 3 % + 350.000 € × 5 % + 1.000.000 € × 6 % = 82.000 € (efektivno 5,5 %)
Rok: Kupac mora platiti u roku od 15 dana od potpisivanja. Kašnjenje: 0,03 % kamate dnevno. Poreska uprava može osporiti potcjenjivanje vrijednosti.
PDV na novogradnju — kada se primjenjuje
Nove nekretnine koje po prvi put prodaje investitor: 21 % PDV umjesto poreza na prenos. Obično je uključen u oglašenu cijenu — tražite pisanu potvrdu.
Česta greška: Pretpostaviti da je PDV uključen kada nije, ili obrnuto. Uvijek tražite izričitu potvrdu „PDV uključen“ ili „PDV nije uključen“.
Notarske takse — predvidive i standardizovane
| Vrijednost nekretnine | Raspon notarske takse |
|---|---|
| Do 100.000 € | 350 € – 600 € |
| 100.000 € – 250.000 € | 500 € – 900 € |
| 250.000 € – 500.000 € | 800 € – 1.500 € |
| 500.000 € – 1.000.000 € | 1.200 € – 2.500 € |
| Preko 1.000.000 € | 2.000 € – 4.000 €+ |
Obuhvata izradu ugovora, provjeru u katastru, provjeru identiteta, ovjeru potpisa i predaju u katastar.
Troškovi sudskog tumača
| Usluga | Trošak |
|---|---|
| Sudski tumač pri notarskom zaključenju | 80 € – 200 € |
| Prevod prateće dokumentacije (po strani) | 15 € – 30 € |
| Potpun prevod ugovora | 100 € – 300 € |
Advokatski troškovi — vaša najvažnija promjenljiva stavka
| Obim posla | Raspon troška |
|---|---|
| Osnovna provjera nekretnine sa sekundarnog tržišta | 500 € – 1.200 € |
| Sekundarno tržište sa brisanjem hipoteke | 800 € – 2.000 € |
| Novogradnja / kupovina u izgradnji | 1.000 € – 2.500 € |
| Luksuz / premium > 500.000 € | 1.500 € – 4.000 € |
| Legalizacija u toku ili složeni slučajevi | 2.000 € – 5.000 €+ |
Važno: angažujte nezavisno, ne advokata prodavca ili agenta. Advokatska komora Crne Gore vodi javni registar.
Takse za upis u katastar
- Taksa za upis: približno 0,5 % katastarske vrijednosti
- Vrijeme obrade: 2–6 sedmica
- Za nekretninu od 250.000 €: približno 1.150 €
Agentska provizija — ko plaća?
| Aranžman | Ko plaća | Provizija |
|---|---|---|
| Samo agent prodavca (najčešće) | Prodavac | 3 % (bez troška za kupca) |
| Agent kupca (zasebno) | Kupac | 2 % – 3 % |
| Premium / međunarodna usluga | Često kupac | 3 % – 5 % |
Novi zakon o posredovanju zahtijeva pisane sporazume o proviziji.
Godišnji porez na nekretnine — stalni trošak
Stope: 0,10 % do 1,0 % tržišne vrijednosti, određuje opština.
| Opština | Stopa |
|---|---|
| Podgorica | 0,15 % – 0,25 % |
| Budva | 0,20 % – 0,35 % |
| Tivat (zone Porto Montenegro) | 0,30 % – 0,70 % |
| Kotor | 0,20 % – 0,30 % |
| Bar, Herceg Novi, Ulcinj | 0,15 % – 0,25 % |
| Nekretnina | Vrijednost | Godišnji porez |
|---|---|---|
| Bečići 65 m² | 200.000 € | 400 € – 700 € |
| Porto Montenegro 90 m² | 800.000 € | 2.400 € – 5.600 € |
| Luštica Bay vila 150 m² | 1.300.000 € | 3.900 € – 9.100 € |
Porez na prihod od izdavanja (ako izdajete)
| Vrsta prihoda | Stopa poreza |
|---|---|
| Dugoročno izdavanje | 15 % za fizička lica (uz priznate paušalne troškove) |
| Kratkoročno / Airbnb | Ista stopa + obaveze turističke takse — kratkoročno i dugoročno izdavanje različito se tretiraju pri obračunu neto prinosa. |
| Preko korporativne strukture (DOO) | 9 % porez na dobit |
Porez na kapitalnu dobit — pri prodaji
- Fizička lica: 15 % na dobit
- Priznati odbici: troškovi sticanja, porez na prenos, renoviranje, pravni troškovi, agentske provizije
- Primarno stanovanje: može biti oslobođeno
- Period vlasništva: nema oslobođenja na osnovu dužine vlasništva; olakšice važe samo za primarno stanovanje i prenose između supružnika ili roditelja i djece
Razrađeni primjer: 250.000 € → 350.000 € nakon 5 godina
Prodajna cijena 350.000 € − priznati troškovi 287.000 € = oporeziva dobit 63.000 € → porez na kapitalnu dobit (15 %) = 9.450 €
Ukupna razrada troškova — tri scenarija
Scenario A: stan od 150.000 € u Šušnju (Bar)
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Kupovna cijena | 150.000 € |
| Porez na prenos (3 %) | 4.500 € |
| Notar + advokat + tumač + upis | 2.150 € |
| Ukupno | 156.650 € (4,4 % dodatnih troškova) |
Scenario B: stan od 280.000 € u Bečićima
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Kupovna cijena | 280.000 € |
| Porez na prenos (4.500 € + 6.500 €) | 11.000 € |
| Notar + advokat + tumač + upis + konverzija valute | 5.050 € |
| Ukupno | 296.450 € (5,9 % dodatnih troškova) |
Scenario C: 750.000 € Porto Montenegro (novogradnja, PDV uključen)
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Kupovna cijena (PDV uključen) | 750.000 € |
| Notar + advokat + tumač + upis + opremanje | 11.800 € |
| Ukupno | 761.800 € (1,6 % dodatnih troškova) |
Skriveni troškovi koji se često zaborave
- Inspekcija nekretnine: 300 € – 1.000 €
- Namještaj + opremanje za Airbnb: 5.000 € – 15.000 €
- Osiguranje: 150 € – 350 €/godišnje
- Priključci komunalija: 200 € – 500 €
- Troškovi održavanja zgrade: 20 € – 80 €/mjesečno (premium: 500 € – 3.000 €/godišnje)
- Godišnje knjigovodstvo (ako se izdaje): 300 € – 800 €/godišnje
- Rezerve za održavanje: 0,5 % – 1,0 % vrijednosti nekretnine godišnje
Poređenje sa drugim tržištima
| Država | Ukupni transakcioni troškovi (sekundarno) |
|---|---|
| Crna Gora | 5 % – 8 % |
| Hrvatska | 5 % – 7 % |
| Grčka | 4 % – 9 % |
| Španija | 8 % – 12 % |
| Italija | 9 % – 15 % |
| Francuska | 7 % – 10 % |
| Njemačka | 9 % – 13 % |
| Albanija | 3 % – 5 % |
Po evropskim mjerilima Crna Gora je u srednjem do povoljnom rasponu. Za pregled cijelog procesa pogledajte naš vodič za strane kupce.
Kako realno planirati budžet
Sekundarno tržište: Rezervišite 8 % cijene za ukupne transakcione troškove + 1 % godišnje za porez i održavanje.
Novogradnja: Rezervišite 4 % cijene + 1–2 % godišnje za porez, troškove održavanja i investiciono održavanje.
Kako sve provjeriti prije potpisivanja
- Besplatna provjera u katastru — vlasništvo, upis, tereti (3 sekunde)
- PwC Tax Summaries (taxsummaries.pwc.com/montenegro) — mjerodavno, besplatno
- Nezavisna advokatska konsultacija (100 €–200 €) — prepoznavanje znakova upozorenja
Zaključak
Troškovi kupovine u Crnoj Gori su predvidivi i po evropskim mjerilima u srednjem rasponu. Progresivni porez na prenos (3 %/5 %/6 %) drži dodatne troškove pod kontrolom pri kupovinama srednjeg ranga, dok novogradnja sa uključenim PDV-om nudi najjeftiniji transakcioni put.
Za praktično planiranje budžeta:
- Rezervišite 5–8 % cijene sa sekundarnog tržišta (ili 2,5–5 % za novogradnju sa uključenim PDV-om)
- Pribavite provjerene cifre od PwC, KPMG ili vašeg advokata
- Planirajte stalne troškove prve godine — godišnji porez, namještaj, priključke komunalija, osiguranje
Progresivni porez na prenos iz 2024. + zakon o posredovanju iz 2025. + zakon o legalizaciji čine Crnu Goru u 2026. najtransparentnijim tržištem nekretnina do sada. Cijeli proces pročitajte u našem vodiču o kupovini korak po korak.
Za provjeru: besplatna provjera u katastru. Za zaštitu kupca: Zakon o posredovanju Crne Gore iz 2025.. Za legalizaciju: Bespravni objekti i legalizacija u Crnoj Gori.
Pregledajte unaprijed provjerene oglase: nekretnine MontenegroHousing.com.
Iznad troškova — vaša pravna zaštita
Novi zakon o posredovanju daje kupcima konkretnu zaštitu izvan stavke troškova: pisane ugovore, obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti i transparentno objelodanjivanje naknada. Pogledajte Prava na zaštitu kupca po novom zakonu za potpunu sliku.
Često postavljana pitanja
Postoje li veći transakcioni troškovi za strane u odnosu na domaće kupce?
Ne. Porez na prenos, PDV, notarske takse i upis identični su bez obzira na državljanstvo. Jedini dodatak su troškovi sudskog tumača, koji važe za svakog kupca koji ne govori tečno crnogorski.
Može li se porez na prenos smanjiti ili izbjeći?
Uglavnom ne — u Crnoj Gori nema olakšica za prve kupce niti oslobođenja za primarno stanovanje kod poreza na prenos pri sticanju. Postoje uska izuzeća za prenose unutar porodice i korporativna restrukturiranja.
A PDV — može li se povratiti?
Za privatne kupce: ne. PDV je porez na potrošnju i fizička lica ga ne mogu povratiti. Za privredna društva registrovana za PDV koja kupuju u poslovne svrhe: pod određenim uslovima da, ali to zahtijeva savjet knjigovođe.
Kako su strukturisana plaćanja?
Tipičan tok: kapara 10 % pri potpisivanju predugovora, advokatski troškovi 50 % unaprijed i 50 % po zaključenju, notarske takse pri zaključenju, porez na prenos u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora, upis u katastar pri predaji, preostala kupovna cijena prema uslovima ugovora.
Šta ako je moja kupovna cijena ispod tržišne vrijednosti koju utvrdi Poreska uprava?
Poreska uprava može osporiti prijavljenu cijenu i obračunati porez na višu tržišnu vrijednost. To se najčešće dešava kada ugovori pokazuju cijene znatno ispod uporedivih transakcija. Koristite realne, provjerljive cijene.
Postoje li poreski sporazumi koji utiču na moju situaciju?
Crna Gora ima sporazume o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja sa preko 45 zemalja, uključujući Ujedinjeno Kraljevstvo, Njemačku, Rusiju, Tursku, Francusku, Italiju, Austriju i Švajcarsku. Oni sprječavaju dvostruko oporezivanje prihoda od izdavanja i kapitalne dobiti. SAD nema sporazum sa Crnom Gorom — kupci iz SAD-a treba da se konsultuju sa poreskim savjetnikom za prekogranična pitanja.
Smanjuje li kupovina nekretnine moj porez na dohodak?
Ne. Kupovina nekretnine je kapitalni izdatak i ne priznaje se kao odbitak. Prihod od izdavanja i kapitalna dobit se oporezuju. Godišnji porez na nekretnine odbija se od prihoda od izdavanja, ali ne i od ličnog dohotka.
Koja je razlika između katastarske i tržišne vrijednosti?
Tržišna vrijednost je cijena po kojoj bi se nekretnina prodala (koristi se za porez na prenos). Katastarska vrijednost je zvanična procjena (obično 70–90 % tržišne, koristi se za godišnji porez na nekretnine). Poreski organi periodično ažuriraju katastarske vrijednosti.
Koliko traje cijela transakcija?
Tipično: od ponude do predugovora 1–2 sedmice, od predugovora do notarskog zaključenja 2–4 sedmice, od zaključenja do upisa u katastar 2–6 sedmica. Ukupno 5–12 sedmica u standardnom slučaju. Složene transakcije 4–6 mjeseci.
Besplatna provjera u katastru
Pretraga nekretnina →Izvori
Slični članci
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: vodič za 2026 za strane kupce
Prema MONSTAT-u, prosječna cijena kvadratnog metra novogradnje u Q4 2025 iznosila je 2.206 €/m² na nivou države i 2.570 €/m² na primorju. Vlada je u novembru 2025 predložila minimalnu vrijednost nepokretnosti od 200.000 € za sticanje privremenog boravka — ali je tu odredbu povukla u decembru 2025.
Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori 2026: kupovina, vlasništvo i prodaja
Svi porezi pri kupovini, vlasništvu i prodaji nekretnine u Crnoj Gori — progresivni porez na promet, PDV na novogradnju, godišnji porez i kapitalna dobit.
Kako do privremenog boravka u Crnoj Gori po osnovu nepokretnosti: vodič za 2026.
Privremeni boravak u Crnoj Gori po osnovu nekretnine 2026: uslovi, dokumenta, troškovi i česte greške.