Poreski sistem za nekretnine u Crnoj Gori je relativno jednostavan, ali se od 2024. promijenio na važan način. Ovaj vodič objašnjava šta plaćate pri kupovini, dok držite nekretninu i kada je prodajete — s aktuelnim stopama za 2026.
Pri kupovini: porez na promet ili PDV
Od 1. januara 2024. porez na promet nekretnina (RETT) na sekundarnom tržištu je progresivan, a ne više ravnih 3%. Stope se računaju po tranšama tržišne vrijednosti:
- 3% na vrijednost do 150.000 €
- 5% na dio od 150.000 do 500.000 €
- 6% na dio iznad 500.000 €
Osnovica je tržišna vrijednost koju utvrđuje poreski organ, ne nužno cijena iz ugovora. Prijava i plaćanje su u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora. Novogradnja kupljena direktno od investitora ne plaća porez na promet — umjesto toga cijena uključuje 21% PDV (prvi prenos vlasništva).
Dok držite nekretninu: godišnji porez
Godišnji porez na nepokretnosti utvrđuje opština i kreće se 0,25%–1,0% procijenjene tržišne vrijednosti na dan 1. januara. Stopa zavisi od opštine i kategorije; sekundarne/odmarališne nekretnine i neizgrađeno zemljište mogu nositi više stope, dok primarno stanovanje često ima olakšice. Porez se obično plaća u dvije rate na osnovu rješenja poreskog organa.
Pri prodaji: kapitalna dobit
Ako prodajete uz dobit, kapitalna dobit se za fizička lica oporezuje po stopi od 15%. Oslobođenje se obično primjenjuje kada je nekretnina bila vaše mjesto stanovanja ili kod prenosa između bračnih partnera i između roditelja i djece. Dozvoljeni troškovi (nabavka, dokumentovana ulaganja, naknade) umanjuju oporezivu dobit.
Ukupni troškovi kupovine
Za uobičajenu kupovinu računajte 4–6% iznad cijene za preprodaju, ili 2,5–5% za novogradnju gdje je PDV već uključen. Pored poreza, tu su notarska naknada, sudski tumač, advokat za provjeru i agencijska provizija.
Zašto je provjera vrijednosti i statusa važna
Poreska osnovica je tržišna/procijenjena vrijednost — a status nekretnine utiče na sve. Prije kupovine potvrdite vlasništvo i granice u katastru: naša platforma provjerava svaki oglas u odnosu na crnogorski katastar (Geoportal i eKatastar), pa znate da kupujete čistu nekretninu prije nego što uđete u poreske obaveze.
Sažetak
Kupovina: 3–6% progresivni porez na promet (preprodaja) ili 21% PDV (novogradnja). Vlasništvo: 0,25–1% godišnje. Prodaja: 15% na kapitalnu dobit, uz uobičajena oslobođenja. Ovo je opšti vodič, ne poreski savjet — za konkretan slučaj konsultujte poreskog savjetnika.
Često postavljana pitanja
Koliki je porez na promet nekretnina u Crnoj Gori?
Od 2024. progresivan je: 3% do 150.000 €, 5% od 150.000 do 500.000 €, i 6% iznad 500.000 €, na tržišnu vrijednost.
Plaća li se PDV na novogradnju?
Da, prvi prenos novogradnje od investitora nosi 21% PDV, koji je obično uključen u cijenu; tada se ne plaća porez na promet.
Koliki je godišnji porez na nepokretnosti?
Utvrđuje ga opština, obično 0,25%–1,0% procijenjene vrijednosti; odmarališne nekretnine mogu imati više, a primarno stanovanje olakšice.
Pogledajte provjerene oglase →
Pretraga nekretnina →Izvori
Slični članci
Kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori: Kompletni vodič korak po korak
Cijeli crnogorski proces kupovine, od prvog razgledanja do upisanog vlasništva. Vremenski okvir, troškovi, uloga advokata i zamke koje treba izbjegavati.
Prodaja Stanova u Podgorici 2026 — Vodič po Kvartovima, Cijene i Investicije
Cijene stanova u Podgorici 2026 po kvartovima: Preko Morače, Blok 5 i 6, Gorica, Stari Aerodrom, Zabjelo. Realne cijene, prinos od izdavanja, savjeti za kupce. Podaci MONSTAT i CBCG.
Gdje kupiti nekretninu u Crnoj Gori 2026: vodič po gradovima
Gdje kupiti u Crnoj Gori, grad po grad — Tivat, Budva, Kotor, Herceg Novi, Bar, Podgorica, prema vašem cilju.