Bespravna gradnja i legalizacija u Crnoj Gori 2026

Posljednje ažuriranje: jun 2026.

Ažuriranje (jun 2026): Rok za upis u katastar produžen je do 14. avgusta 2026. Nakon što su geodetske organizacije bile preopterećene potražnjom za terminima, Ministarstvo je — na zahtjev Zajednice opština — produžilo rok za upis u katastar (upis u katastar), prvi obavezni uslov postupka legalizacije, za šest mjeseci u odnosu na prvobitni 14. februar 2026.

Ako kupujete nekretninu u Crnoj Gori u 2026, postoji zakon koji ne smijete ignorisati: Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata, koji je Skupština Crne Gore usvojila 31. jula 2025. i koji je na snazi od 14. avgusta 2025. (Službeni list Crne Gore 91/2025).

Ovaj zakon iz temelja je promijenio crnogorsko tržište nekretnina. Procjenjuje se da u zemlji ima između 100.000 i 120.000 bespravnih objekata — oko 30–40% svih izgrađenih objekata. Po novom zakonu, nijedna nelegalizovana nekretnina ne može se prodati, založiti ni komercijalno koristiti. Prvobitni rok za podnošenje zahtjeva isticao je 14. februara 2026, ali je rok za upis u katastar u međuvremenu produžen do 14. avgusta 2026. Do kraja 2025. Upravi za nekretnine stiglo je više od 5.000 zahtjeva; ostatak fonda rizikuje da ostane u pravnoj neizvjesnosti ako vlasnici propuste produženi rok.

Za strane kupce ovo je trenutno najveći skriveni rizik na crnogorskom tržištu.

Zašto ovaj zakon postoji

Bespravna gradnja decenijama je strukturni problem Crne Gore. Nakon ekonomskog sloma devedesetih i tokom ubrzane izgradnje na primorju 2000-ih i 2010-ih, veliki dio stambenog fonda izgrađen je bez valjane građevinske dozvole ili uz znatna odstupanja od odobrenih projekata.

Ministarstvo prostornog planiranja izričito je ukazalo na neuspjeh ranijih okvira legalizacije. Po prethodnom Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata (2017), od 61.647 zahtjeva podnijetih do 2017. legalizovano je samo 3.397 objekata — stopa uspjeha od svega 5,5%.

Zakon iz 2025. izričito utvrđuje da se još nelegalizovani objekti ne smiju prodavati, zalagati ni komercijalno koristiti. Notari su dužni da provjere status legalizacije prije svake transakcije nekretninom.

Pet stvari koje je zakon zaista promijenio

1. Satelitski snimci kao pravni osnov (jul i novembar 2025)

Legalizovati se mogu samo objekti vidljivi na snimcima iz jula 2025. Kompletan ortofoto Uprava za nekretnine zvanično je objavila 8. novembra 2025. Objekti prikazani na ovoj karti podliježu legalizaciji; objekti kojih nema ne mogu se legalizovati ni pod kojim uslovima.

Objekti završeni nakon jula 2025. ne mogu se legalizovati — podliježu rješenjima o rušenju
Katastar može po službenoj dužnosti poništiti svaki upis objekta koji nije vidljiv na snimcima
Opština Žabljak je krajem 2025. uklonila sedam objekata izgrađenih nakon jula 2025.

2. Rok za podnošenje zahtjeva — 14. februar 2026, produžen do 14. avgusta 2026

Vlasnici su prvobitno imali šest mjeseci da podnesu zahtjeve za legalizaciju, do 14. februara 2026. Taj rok za upis u katastar u međuvremenu je produžen do 14. avgusta 2026. Do kraja 2025. stiglo je više od 5.000 zahtjeva — mali dio od procijenjenih preko 100.000 bespravnih objekata.

3. Ograničenja transakcija tokom legalizacije

Nekretnine bez završene legalizacije ne mogu se prodavati, zalagati ni komercijalno koristiti. Notari su dužni da provjere pravni status prije svake transakcije.

4. Cijene i struktura plaćanja

Procijenjene naknade za legalizaciju:

Stambene nekretnine na primorju (Budva, Tivat, Kotor, Bar): 80–250 € po m²
Stambene nekretnine u unutrašnjosti (Podgorica, Nikšić): 40–120 € po m²
Poslovni ili hotelski objekti: 120–350 €+ po m²
Uz troškove inženjera i geometra: 500–3.000 €+

Bespravno izgrađena kuća od 100 m² u Budvi može koštati 10.000–30.000 €+ troškova legalizacije.

Opcije plaćanja: jednokratna uplata uz popust od 20% ili plaćanje na rate do 30 godina.

5. Zone isključenja — objekti koji se ne mogu legalizovati

Nacionalni parkovi (Durmitor, Lovćen, Biogradska gora, Skadarsko jezero, Prokletije)
Zone UNESCO svjetske baštine (Stari grad Kotor, Stari grad Perast)
Sanitarne zone zaštite voda
Zone zaštite obale
Površine namijenjene javnoj infrastrukturi
Zemljište sa rizikom od klizišta
U krugu od 400 metara od vojnih objekata

Šta to znači za strane kupce u 2026

Za svaku stariju nekretninu postoje tri scenarija:

Scenario A: Objekat je potpuno legalizovan

Čist katastarski upis, važeća građevinska dozvola, upotrebna dozvola. Standardna transakcija — postupite uz uobičajenu pravnu provjeru.

Scenario B: Objekat je u postupku legalizacije (zahtjev podnijet prije roka — 14. februar 2026, produžen do 14. avgusta 2026)

Rješenje o legalizaciji se očekuje (12–36 mjeseci). Nekretnina možda nije prenosiva dok se legalizacija ne završi. Uslovni ugovori o kupoprodaji su mogući, ali zahtijevaju složenu pravnu konstrukciju.

Scenario C: Objekat je bespravan, bez zahtjeva za legalizaciju

Nema aktivnog postupka legalizacije (rok za upis u katastar traje do 14. avgusta 2026). Ne smije se prodavati, zalagati ni komercijalno koristiti. Ne kupujte pod uobičajenim uslovima.

Kako provjeriti status legalizacije prije kupovine

Nivo 1: List nepokretnosti

„Uknjižen objekat“ — objekat upisan, sa referencom dozvole
„Neuknjižen objekat“ — objekat nije upisan (vjerovatno bespravan)
„Nije evidentirano“ — nema upisa objekta

Naš besplatni alat za provjeru katastra to radi automatski za tri sekunde.

Nivo 2: Provjerite ortofoto iz novembra 2025

Uporedite nekretninu sa zvaničnim ortofotom iz novembra 2025. na www.geoportal.co.me. Svaki tamo vidljiv objekat potencijalno podliježe legalizaciji; objekti koji nisu vidljivi ne mogu se legalizovati.

Nivo 3: Direktna provjera u Upravi za nekretnine

U nejasnim slučajevima zatražite status u Upravi za nekretnine ili u opštini — najbolje da to obavi crnogorski advokat.

Znakovi upozorenja prilikom obilaska

Vizuelno: Vidljive dogradnje koje odudaraju od glavnog objekta, pomoćni objekti bez dozvole, objekti neuobičajeno blizu puteva ili granica parcele.

Dokumentaciono: Nedostatak upotrebne dozvole, odstupanje površine između katastra i fizičkog objekta, objekat nedostaje u katastarskim podacima.

Usmeno: „Papire ćemo srediti nakon ovjere“, „legalizacija je u toku“ bez dokaza o podnijetom zahtjevu, „skoro svi imaju taj problem“.

Posebno rizične lokacije

Visok rizik: rubni dijelovi Ulcinja, prigradska naselja Bara (Sutomore, Ratac), spoljni dijelovi Budve (Lazi, Krimovica), ruralni dijelovi Herceg Novog, dalja prigradska naselja Podgorice (Tuzi, Donja Gorica), sjeverne opštine.

Niži rizik: Porto Montenegro, Lustica Bay, Portonovi, Stari grad Kotor/Budva, centar Tivta, moderne zgrade Podgorice (Preko Morače, Blok 5/6, City Kvart). Ako umjesto toga razmatrate zemljište, pogledajte naš vodič za kupovinu placa.

Kako Uprava za nekretnine sprovodi zakon

8. nov. 2025: objavljen kompletan ortofoto
Kraj 2025: Žabljak uklonio 7 objekata; još 4 u postupku
Kraj 2025: stiglo više od 5.000 zahtjeva
Februar 2026: prvobitni rok (produžen do 14. avgusta 2026)
Kontinuirano: poništavanja katastarskih upisa po službenoj dužnosti; notari odbijaju transakcije sa nelegalizovanim nekretninama

Šta se još može uraditi sa nelegalizovanom nekretninom

Čekati moguć budući rok — vrijeme neizvjesno, uslovi vjerovatno drugačiji
Djelovati u okviru ograničenja — vlasništvo i korišćenje mogući, ali bez prodaje i zaloge
Rušenje i nova gradnja — najčistiji put do legalne imovine
Nasljeđivanje — nasljednici preuzimaju pravni status, uključujući nemogućnost prodaje

Kako novi okvir utiče na cijene na tržištu

Legalizovane nekretnine se prodaju uz premiju od 15–25% u odnosu na nelegalizovane
Nelegalizovane nekretnine postale su nelikvidne za strane kupce
Obim notarskih transakcija opao je krajem 2025.
Premija za legalnost: 15–25% više za čisto legalne nekretnine
Diskont za legalizaciju-u-toku: 5–15% ispod čisto legalnih
Nelegalizovane bez zahtjeva: snažno snižene ili neprodavljive

Zaključak

Zakon o legalizaciji iz 2025. najznačajniji je pojedinačni akt crnogorskog zakonodavstva o nekretninama u posljednjoj deceniji. Rok za legalizaciju (prvobitno 14. februar 2026, produžen do 14. avgusta 2026) preoblikovao je tržište: nekretnine su sada jasno podijeljene na dvije grupe — legalizovane (prometne) i nelegalizovane (ograničene).

Tri konkretna načela:

Provjerite status legalizacije prije svake kapare — list nepokretnosti, građevinska dozvola, upotrebna dozvola — sve tri moraju biti provjerene
Ne kupujte nelegalizovane nekretnine, osim ako prihvatate da se neće moći lako preprodati
Koristite ortofoto iz novembra 2025. kao referentni osnov

Tržište je manje po obimu, ali pouzdanije. U kombinaciji sa Zakonom o posredovanju iz 2025. (obavezno licenciranje posrednika, pisana katastarska upozorenja, osiguranje od profesionalne odgovornosti), Crna Gora sredinom 2026. nudi najjasnije definisan režim zaštite kupaca u svojoj istoriji.

Da pregledate unaprijed provjerene nekretnine: Pogledajte provjerene nekretnine.

Veza sa Zakonom o posredovanju

Ko djeluje izvan okvira usklađenosti novog Zakona o posredovanju, rizikuje konkretne novčane kazne po članovima 36–38 — pogledajte naš vodič o kaznama za nelegalno poslovanje za potpunu razradu.

Često postavljana pitanja

Mogu li i dalje bezbjedno kupiti nekretninu u Crnoj Gori u 2026?

Da — ali samo legalizovane nekretnine ili one sa aktivnim zahtjevima za legalizaciju. Zakon iz 2025. nije zatvorio tržište, već ga je očistio. Kupovina propisno dokumentovane nekretnine u 2026. čak je bezbjednija nego 2024, jer je pravni status sada izričit i provjerljiv.

Šta ako me prodavac uvjerava da je legalizacija moguća i nakon ovjere?

Prodavac griješi ili je nepošten. Prvobitni rok za podnošenje zahtjeva isticao je 14. februara 2026, produžen do 14. avgusta 2026; zahtjev mora biti podnijet prije tog produženog roka. Ne prihvatajte neodređena uvjeravanja — provjerite ima li nekretnina aktivan zahtjev za legalizaciju, u suprotnom je pravno ograničena.

Da li se ovo odnosi na novogradnju investitora (Porto Montenegro, Lustica Bay, Portonovi)?

Ne — ovi projekti izgrađeni su sa potpunim građevinskim i upotrebnim dozvolama. Zakon o legalizaciji iz 2025. odnosi se na istorijsku neformalnu gradnju, a ne na savremenu licenciranu izgradnju. Kupovina novogradnje od priznatih investitora odvija se uobičajeno.

Šta je sa starim objektima u Starom gradu Kotoru ili Starom gradu Budvi?

Objekti u istorijskim jezgrima obično imaju građevinske dozvole iz ranijih epoha (jugoslovenski period ili ranije). Međutim, dogradnje, nadogradnje ili unutrašnje prepravke izvedene neformalno tokom decenija mogu biti osporene. Advokat specijalizovan za istorijska jezgra treba da ih provjeri ciljano.

Koliko zaista traje legalizacija kada je zahtjev podnijet?

Realna procjena: 12–24 mjeseca za tipične stambene objekte ispod 500 m². 24–36 mjeseci za objekte od 500–2.000 m² ili poslovne objekte. 36+ mjeseci za složene slučajeve, zaštićene zone ili granične sporove.

Može li stranac-nerezident legalizovati objekat koji već posjeduje?

Da — državljanstvo nije prepreka. Upisani vlasnik (bez obzira na državljanstvo) može podnijeti i sprovesti legalizaciju. U praksi crnogorski advokat vodi postupak u ime stranog vlasnika po punomoćju.

Da li legalizacija utiče na moju crnogorsku boravišnu dozvolu?

Moguće. Ako se vaša boravišna dozvola zasniva na vlasništvu nad nekretninom, a objekat nije legalizovan, to može uticati na produženje ili nove zahtjeve. MUP obično prihvata nekretnine sa aktivnim postupcima legalizacije; nekretnine bez na vrijeme (produžen do 14. avgusta 2026) podnijetih zahtjeva mogu biti podvrgnute detaljnijoj provjeri.

Šta ako je objekat dijelom legalan (sa dozvolom), a dijelom bespravan (kasnije dodate dogradnje)?

Legalizovani dio ostaje netaknut. Bespravne dogradnje podliježu novom zakonu: ako su vidljive na snimcima iz jula 2025. i zahtjev je podnijet na vrijeme (produžen do 14. avgusta 2026), mogu se legalizovati kao zasebni postupci. Ako nijedan uslov nije ispunjen, dogradnje podliježu rješenjima o rušenju, dok izvorna legalna konstrukcija ostaje.

Hoće li crnogorska vlada otvoriti još jedan rok za legalizaciju?

Neizvjesno. Ministarstvo je dalo do znanja da je ovo zamišljeno kao konačna sveobuhvatna legalizacija. Politički pritisak i ograničeni kapaciteti mogli bi na kraju iznuditi ponovno otvaranje, ali pod kojim uslovima — ne može se predvidjeti. Kupci ne treba da računaju na budući rok.

Besplatna provjera katastra

Pretraga nekretnina →

Bespravna gradnja i legalizacija u Crnoj Gori 2026 — šta strani kupci moraju znati (rok produžen do 14. avgusta 2026)