Novi Zakon o Posredovanju u Prometu Nekretnina — Šta Mora Znati Svaki Kupac i Agent u 2026

Posljednje ažuriranje: 15. maj 2026

Skupština Crne Gore usvojila je 30. jula 2025. godine novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Zakon je stupio na snagu početkom avgusta 2025., a do avgusta 2026. sve agencije moraju biti u potpunoj usklađenosti — inače slijede kazne od €4.000 do €20.000 i privremena zabrana rada.

Procjenjuje se da na crnogorskom tržištu radi oko 400 agencija, a između 60 i 70 procenata njih trenutno posluje izvan registra, prema izvorima iz industrije i izjavama predstavnika UANCG. Novi zakon je direktan odgovor na tu sivu zonu — i prvi put precizno definiše obaveze agenta prema kupcu.

U ovom vodiču objašnjavamo šta zakon stvarno mijenja, koje su nove obaveze prema katastru nepokretnosti, kako se agent licencira, koje su kazne, i šta vi kao kupac ili prodavac sada imate pravo da tražite.

Zašto je ovaj zakon donesen

Tržište nekretnina u Crnoj Gori raslo je brže nego što se regulisalo. Strana ulaganja u nekretnine iznosila su €455 miliona u 2024., a u prvih osam mjeseci 2025. dostigla su €308 miliona — rast od oko 8 procenata u odnosu na isti period prethodne godine, prema podacima Centralne banke Crne Gore.

Uporedo s tim, sektor je ostao bez jedinstvenih pravila:

• Mnoge agencije nisu bile registrovane kao osnovna djelatnost u CRPS
• Agenti su radili bez stručnog ispita ili obaveznog osiguranja
• Provjera katastarskog stanja nije bila propisana kao dio standardnog posredovanja
• Kupac je u praksi sam snosio rizik od dvostruko prodanih, opterećenih ili neuknjiženih nekretnina

Stari Zakon o posredovanju iz 2014. više nije pokrivao realnost tržišta. Novi tekst, koji je radila Privredna Komora Crne Gore (PKCG) zajedno s Ministarstvom ekonomskog razvoja, postavlja jasna pravila — i prvi put direktno upućuje agenta na obavezu provjere katastra prije zaključenja posla.

Pet ključnih novina zakona

1. Obavezna licenca i registracija (Član 6)

Svaka agencija mora biti upisana u Registar posrednika koji vodi nadležno ministarstvo. Uslovi:

• "Posredovanje" mora biti pretežna djelatnost u CRPS
• Najmanje jedan zaposleni na puno radno vrijeme sa položenim stručnim ispitom
• Fizička kancelarija koja ispunjava propisane standarde (Član 9)
• Polisa profesionalne odgovornosti (Član 8)
• Vlasnici i agenti ne smiju biti pravosnažno osuđivani na kaznu zatvora od tri mjeseca ili više

Registar je javan i elektronski (Član 11). Svaki kupac ili prodavac može online provjeriti da li je agencija licencirana prije nego što potpiše ugovor o posredovanju.

2. Stručni ispit za sve agente (Član 7)

Svi agenti — i postojeći i novi — moraju položiti stručni ispit koji organizuje PKCG:

• Ispit se polaže na crnogorskom jeziku
• Minimalna kvalifikacija: IV nivo NOK (završena srednja škola u trajanju od četiri godine)
• Imaju pravo polaganja: državljani Crne Gore i državljani EU/EEA sa dozvolom boravka
• Petočlana ispitna komisija (2 iz Ministarstva ekonomskog razvoja + 3 iz Privredne komore)

Pravilnik (podzakonski akt) je objavljen 25. marta 2026. Stručni ispit se sastoji od pismenog dijela (najviše 1 sat, 75% za prolaz) i usmenog dijela (najviše 30 minuta, po jedno pitanje iz svake oblasti). Naknada za ispit je propisana pravilnikom; tačan iznos provjeriti kod Privredne komore Crne Gore.

3. Obavezno osiguranje profesionalne odgovornosti (Član 8)

Svaka agencija mora imati polisu osiguranja za štetu koju može pričiniti klijentu:

• Minimum €20.000 po jednom štetnom događaju
• Minimum €60.000 godišnje
• Osiguranje kod društva sa sjedištem u Crnoj Gori, ili kod EU/EEA osiguravača koji ima odobrenje za pružanje usluga u Crnoj Gori

Ovo je značajan trošak za male agencije, ali daje kupcu konkretan izvor naplate ako agent načini propust koji izazove finansijsku štetu.

4. Javni registar posrednika (Član 11)

Registar je javno dostupna elektronska baza podataka koja sadrži:

• Naziv agencije, adresa, PIB
• Imena agenata i brojevi uvjerenja o položenom stručnom ispitu
• Adresa kancelarije
• Istorija prekršaja i izrečenih opomena (Članovi 36–38)

Pre svakog ozbiljnog posla — kupovine, prodaje ili zakupa — preporučujemo da provjerite agenciju u ovom registru. Ako agencija nije upisana, ne potpisujte ugovor.

5. Pravila oglašavanja (Član 25)

Svaki oglas mora obavezno sadržati:

• Naziv agencije
• Broj iz registra posrednika
• Lokaciju nekretnine
• Površinu
• Strukturu (broj soba, sprat ako je relevantan)

Dodatno, agencija ne smije oglašavati nekretninu za koju nema potpisan ugovor o posredovanju s vlasnikom. To znači kraj prakse oglašavanja "tuđih" nekretnina koje agent nije ekskluzivno preuzeo.

Kazna za kršenje pravila oglašavanja: €1.000 do €6.000, uz mogućnost zabrane rada od 30 do 90 dana.

Član 20 — Obavezna provjera katastra

Najznačajnija novina za kupce je Član 20. Doslovan tekst zakona glasi:

"Posrednik se obavezuje da će izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji je promet, odnosno zakup predmet posredovanja, i upozoriti nalogodavca naročito na: mogu­će rizike u vezi sa upisanim pravima, odnosno teretima na predmetnoj nepokretnosti u katastru nepokretnosti; postojanje prava preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima."

Šta to znači u praksi? Agent je zakonski obavezan da prije zaključenja posla:

1. Provjeri vlasništvo u listu nepokretnosti — da li je prodavac stvarno upisani vlasnik (pogledajte naš vodič za list nepokretnosti provjera)
2. Provjeri terete — postoji li hipoteka, sudski spor, založno pravo, plomba
3. Provjeri pravo preče kupovine — naročito kod poljoprivrednog zemljišta i susjednih parcela
4. Provjeri ograničenja prometa — zaštićene zone, urbanistička pravila, restitucijski postupci

I — što je još važnije — agent mora pismeno upozoriti klijenta na sve rizike koje pronađe.

Član 23 dodatno propisuje da svaki ugovor o posredovanju mora obavezno obuhvatati "provjeru isprava o nepokretnosti koja će biti predmet prometa, odnosno zakupa, i provjeru stanja te nepokretnosti".

Član 24 obavezuje agenta da vodi evidenciju o svakom poslu posredovanja — što znači da kontrolni inspektor može zatražiti pisani dokaz da je provjera obavljena.

Praktična posljedica: Ako kupite stan, a kasnije se pokaže da je opterećen hipotekom koju agent nije provjerio i nije vas upozorio — agent snosi odgovornost po osnovu profesionalne odgovornosti i može biti tužen za štetu.

Kazne i nadzor

Tržišni inspektor je nadležan za kontrolu primjene zakona. Najvažnije kazne:

Kazne se izriču pojedinačno — ako agencija krši više članova istovremeno, kazne se sabiraju.

Vremenski okvir do potpune primjene

Ako agencija nije usklađena do avgusta 2026., tržišni inspektor može pokrenuti prekršajni postupak po službenoj dužnosti.

Šta ovo znači za kupca

Ako kupujete nekretninu u Crnoj Gori — naročito ako ste stranac i ne poznajete katastarski sistem — novi zakon drastično povećava vašu zaštitu, ali samo ako birate licenciranu agenciju. Za kompletnu polaznu tačku pogledajte naš vodič za strane kupce.

Pet koraka koje preporučujemo prije potpisivanja ugovora:

1. Provjerite agenciju u Registru posrednika — javni elektronski registar dostupan online. Ako agencija nije tu, ne potpisujte.
2. Tražite uvjerenje o stručnom ispitu agenta — agent je dužan da vam ga pokaže na zahtjev.
3. Provjerite polisu osiguranja profesionalne odgovornosti — minimum €20.000 po slučaju, €60.000 godišnje.
4. Tražite pismeni izvještaj o provjeri katastra — Član 20 obavezuje agenta da vas pismeno upozori na sve rizike. Ako vam agent kaže "sve je u redu" usmeno — to nije ispunjenje zakonske obaveze.
5. Sami provjerite list nepokretnosti — pristup je besplatan preko eKatastar portala. Naš alat Provjera katastra vam to radi automatski za bilo koju adresu u Crnoj Gori.

Šta ovo znači za agente

Ako ste agent ili vlasnik agencije, do avgusta 2026. morate:

• Registrovati agenciju u Registru posrednika ako već niste
• Provjeriti da je "posredovanje" upisano kao pretežna djelatnost u CRPS
• Obezbijediti da najmanje jedan zaposleni ima položen stručni ispit (pravilnik objavljen, termini kod Privredne komore)
• Sklopiti polisu profesionalne odgovornosti (€20K/€60K minimum)
• Uskladiti opšte uslove poslovanja s Članom 23 — pismeno definisati šta agent radi po standardnom ugovoru
• Uvesti evidenciju o posredovanju (Član 24) — ko, kada, koju nekretninu, koje provjere su izvršene
• Prilagoditi oglase novim pravilima (broj iz registra + obavezni podaci)

Najkompleksniji dio za većinu agencija je Član 20 — provjera katastra i Član 24 — evidencija. Manuelna provjera kroz Geoportal i eKatastar traje 20 do 40 minuta po nekretnini, a urednu evidenciju treba čuvati za svaki posao.

Postoje rješenja koja ovo automatizuju — naša platforma, na primjer, generiše katastarsku provjeru i audit-log za svaku nekretninu u tri sekunde, što direktno pokriva zahtjeve Člana 20 i Člana 24. Ako vas interesuje kako to radi za agencije, pogledajte stranicu za agente.

Zaključak

Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti reguliše tržište koje se decenijama oslanjalo na povjerenje i lokalne mreže. Za kupca to znači mnogo konkretnije pravo na zaštitu — naročito u dijelu provjere katastra i obavezne evidencije. Za praktičan pregled cijelog procesa pogledajte kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori. Za agenta to znači jednokratan trošak usklađivanja, ali i prvi put jasno definisan profesionalni status koji je u skladu s evropskom praksom.

Do avgusta 2026. tržište će izgledati drugačije. Manje agencija, ali profesionalnije. Više zaštite za kupca, ali i više papira za agenta. Mi smo platformu izgradili oko upravo ovih zahtjeva — svaka nekretnina koja se pojavi na MontenegroHousing.com prolazi automatsku katastarsku provjeru, a agenti dobijaju audit-log koji direktno odgovara Članu 24.

Pravilnik je objavljen 25. marta 2026. Privredna komora organizuje stručne ispite — pratite ovu stranicu za najnovije informacije o terminima.

Detaljniji vodič

Za razradu zakona po sekcijama — licenciranje, katastarske obaveze, zaštita kupaca, kazne — pogledajte naš resursni vodič o Zakonu o posredovanju (trenutno engleska verzija; crnogorski sadržaj uskoro).