Kako do privremenog boravka u Crnoj Gori po osnovu nepokretnosti: vodič za 2026.

Na domaćem tržištu i dalje se često miješaju dvije potpuno različite stvari: nekadašnji program ekonomskog državljanstva i današnji privremeni boravak po osnovu nepokretnosti. To više nije ista priča. Program državljanstva za investitore je završen, dok je boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom ostao, ali u znatno formalnijem i strožem režimu. Zato je 2026. mnogo važnije razumjeti šta tačno traži MUP, nego oslanjati se na stare tekstove o "pasošu kroz investiciju".

Zabuna: ekonomsko državljanstvo je završeno, privremeni boravak je ostao

Evropska komisija u izvještaju za 2024. eksplicitno navodi da je investitorska šema državljanstva istekla 31. decembra 2022. To znači da tržišni jezik tipa "golden visa" ili "državljanstvo preko kupovine stana" više ne odgovara stvarnom pravnom režimu.

Ono što i dalje postoji jeste privremeni boravak po osnovu prava raspolaganja nepokretnоšću u Crnoj Gori. Zvanična stranica Vlade o privremenom boravku izričito navodi nekretninu u vlasništvu stranca kao osnov za izdavanje privremenog boravka, i navodi da se takva dozvola izdaje na period od godinu dana.

Međutim, 2025-26 izmjene zakona su promijenile teren. Vlada je u novembru 2025. objavila da će minimalna vrijednost nepokretnosti za ovaj osnov biti €200.000. Nakon stupanja izmjena na snagu 17. januara 2026, advokatske kancelarije i stručni pregledi počeli su da tumače da je za državljane trećih zemalja praktično relevantan prag €150.000 poreske vrijednosti, prema rješenju Poreske uprave o porezu na promet nepokretnosti. Za lokalnu i dijasporsku publiku to znači samo jedno: bez precizne provjere dosijea i osnova više nema prostora za stare, pojednostavljene formule.

Šta vlasništvo nad nekretninom daje – a šta ne daje

Kupovina i upis nekretnine mogu otvoriti put ka jednogodišnjem privremenom boravku. To daje zakonit boravak u Crnoj Gori i mogućnost produženja. Ne daje automatski pasoš, ne daje automatski pristup EU režimu i ne pretvara nekretninu u "prečicu" za državljanstvo.

Posebno je važno precizno čitati dio o stalnom boravku. Zvanična stranica Vlade o stalnom boravku navodi da se vrijeme provedeno u Crnoj Gori na osnovu privremenog boravka zbog raspolaganja nekretninom u vlasništvu stranca ne uračunava u vrijeme potrebno za stalni boravak. To je jedna od ključnih pravnih činjenica koju tržište često prećuti.

Ko može da podnese zahtjev

Strani državljani mogu podnositi zahtjev za ovaj osnov boravka, ali 2026. više nije nevažno iz koje kategorije dolaze. Prag od €150.000 odnosi se na državljane trećih zemalja, dok za građane EU i članove njihovih porodica, kao i za Island, Lihtenštajn, Norvešku i Švajcarsku, postoje izuzeci. U domaćoj praksi to znači da je nacionalnost podnosioca sada procesno važnija nego ranije.

Nekretnina mora biti uredno upisana na podnosioca. U praksi je osnovni dokaz List Nepokretnosti. Zato boravišni plan ne kreće od predugovora, nego od urednog upisa. Logičan redosljed je: prvo kupovina nekretnine u Crnoj Gori, zatim provjera katastra, pa tek onda boravišni dosije.

Potrebna dokumenta

Važeći pasoš ili putna isprava Zvanična pravila ga navode kao osnovni uslov.

List Nepokretnosti Glavni dokaz vlasništva i centralni dokument u predmetu.

Dokaz o smještaju Sopstvena nekretnina može ispuniti ovu funkciju, ali MUP ga i dalje tretira kao poseban uslov.

Zdravstveno osiguranje Izričit uslov i za privremeni i za stalni boravak.

Sredstva za izdržavanje Zvanična stranica traži "means of subsistence", odnosno dovoljno sredstava za život. U praksi to znači da MUP može tražiti izvod iz banke, dokaz o prihodima ili sličnu finansijsku podršku.

Uvjerenje o nekažnjavanju Potvrda iz države porijekla, najčešće sa apostilom i prevodom na crnogorski.

Lično podnošenje i biometrija Zahtjev se podnosi lično, uz uzimanje biometrijskih podataka.

Postupak korak po korak

Step 1: Kupiti i upisati nekretninu

Bez urednog upisa nema ni stabilnog boravišnog osnova. Zato prvo treba proći proces kupovine i razumjeti realne troškove.

Step 2: Prikupiti dokumentaciju

Upravo ovdje predmeti najčešće zastanu: uvjerenja, prevodi, osiguranje, finansijski dokazi.

Step 3: Podnijeti zahtjev lično MUP-u

Zvanično pravilo kaže da stranac podnosi zahtjev lično ministarstvu prema mjestu boravka. Ako je potpuna prijava podnijeta prije isteka 90 dana zakonitog boravka, lice može ostati u Crnoj Gori do donošenja konačne odluke.

Step 4: Biometrija i bezbjednosne provjere

Policija i nadležna agencija daju mišljenje o eventualnim smetnjama.

Step 5: Rok odlučivanja

Za potpune prijave zvanični rok je 40 dana.

Step 6: Preuzimanje kartice i produženje

Privremeni boravak se, po pravilu, izdaje na godinu dana, a zahtjev za produženje podnosi se najkasnije 30 dana prije isteka.

Troškovi

Državne takse nijesu jedini trošak, niti su obično najveći. Prevod, legalizacija, osiguranje, ovjere i stručna podrška često naprave veću razliku od same administrativne takse. Zbog toga je netačno i neozbiljno nuditi jedan "paketni" iznos bez uvida u predmet. Troškovi same kupovine nekretnine posebno se računaju; za to služi interni tekst o realnim troškovima kupovine.

Put ka stalnom boravku i državljanstvu

Za stalni boravak važi osnovno pravilo od pet godina zakonitog i neprekidnog boravka, uz ograničena odsustva. Ali isto tako zvanična stranica navodi da se privremeni boravak po osnovu nekretnine ne računa u taj petogodišnji period. To je najvažnija stvar za tačno razumijevanje ovog režima.

Za državljanstvo je mjerodavan Zakon o crnogorskom državljanstvu. On, između ostalog, za prijem traži 10 godina zakonitog i neprekidnog boravka, otpust iz drugog državljanstva, znanje crnogorskog jezika, obezbiijeđen smještaj i izvor prihoda, odsustvo ozbiljnijih krivičnih prepreka i izmirene poreske obaveze. Zato je netačno predstavljati kupovinu nekretnine kao skraćeni put do pasoša.

Najčešće greške

Prva greška je vjerovanje da kupovina nekretnine sama po sebi daje boravak. Ne daje; ona samo daje osnov za prijavu.

Druga greška je loš izbor nekretnine. Neuredan upis, loša dokumentacija ili neadekvatna vrsta nepokretnosti mogu oslabiti i boravišni predmet. Zato oni koji gledaju zemljište treba da čitaju i pravila kupovine zemljišta.

Treća greška je olako shvatanje odsustva iz države. Zvanična pravila kažu da boravak može prestati ako stranac bude van Crne Gore duže od 30 dana, osim ako je ranije obavijestio MUP i ima opravdane razloge do 90 dana.

Poreske posljedice

Boravak i poresko rezidentstvo nijesu ista stvar. Poreskim rezidentom smatra se lice koje ima prebivalište ili centar ličnih i ekonomskih interesa u Crnoj Gori, ili koje provede najmanje 183 dana u poreskoj godini u državi. Kod zarada, opšti raspon stopa radi u okviru 9% i 15%.

Za domaću i dijasporsku publiku važno je da se boravišni status ne čita automatski kao poreski status. Ako se mijenja stvarni centar života, onda poreska analiza ide uporedo sa boravišnom, ne poslije nje.

Da li je ovaj osnov pravi za vas?

Ovaj režim ima smisla za ljude koji zaista žele da dio godine ili veći dio godine provedu u Crnoj Gori: penzionere, porodice sa više baza, ljude koji rade na daljinu i kupce koji žele uredan pravni okvir oko života u zemlji.

Nije dobar izbor za one koji traže brzi pasoš, automatski EU efekat ili status koji se može održavati bez stvarne administrativne discipline. U 2026. godini ovaj osnov je koristan, ali samo ako se čita precizno i bez starih marketinških prečica.

Napomena: Ovaj vodič je zasnovan na istraživačkom i verifikacionom iskustvu MontenegroHousing.com. Za konkretne transakcije savjetujte se sa licenciranim crnogorskim advokatom. Nismo pravni savjetnici i ovaj sadržaj ne predstavlja pravni savjet.