Crnogorska zabrana gotovine: Zašto uplate stranih kupaca za nekretnine sada moraju ići preko banke

Posljednje ažuriranje: 19. jun 2026.

Crna Gora je godinama bila pretežno gotovinsko tržište nekretnina, i mnogi strani kupci su stanove i zemljište plaćali gotovinom. Od 8. maja 2026. to više nije dozvoljeno. Novi zakon zahtijeva da uplate za nekretnine iznad utvrđenog praga idu kroz crnogorski bankarski sistem — značajna promjena na koju svaki strani kupac mora biti spreman prije nego što bilo šta potpiše.

Ovo nije promjena poreza niti promjena cijene. Ovo je promjena u tome kako se novac pravno kreće u transakciji nekretninom, i greška ovdje može zaustaviti ili poništiti posao.

Šta se promijenilo 8. maja 2026.

Nova pravila je Skupština usvojila 27. aprila 2026., a predsjednik ih je potpisao 30. aprila; stupila su na snagu 8. maja 2026. Ključna odredba je jasna:

• Sve transakcije nekretninama preko 10.000 € moraju se obavljati preko računa u crnogorskoj kreditnoj instituciji.
• Plaćanje gotovinom za transakcije nekretninama preko 10.000 € je zabranjeno. Uplata se mora izvršiti u bezgotovinskom obliku.

Navedena svrha je borba protiv pranja novca: stroža kontrola finansijskih tokova na tržištu nekretnina i približavanje Crne Gore standardima EU.

Ključno pravilo: Najmanje jedna strana mora koristiti crnogorsku banku

Odlučujući zahtjev glasi: Najmanje jedna strana u transakciji — kupac ili prodavac — mora koristiti bankovni račun otvoren u Crnoj Gori.

Ovo jedno pravilo uklanja ranije uobičajenu konstrukciju: posao u kojem obje strane koriste isključivo strane bankovne račune, a novac nikada ne dodirne crnogorski sistem. To više nije moguće. Svaka obuhvaćena transakcija sada mora ići preko lokalnog računa na najmanje jednoj strani.

Šta to znači za strane kupce — dva scenarija

Za stranog kupca novi okvir stvara dva praktična puta:

Scenario 1 — Prodavac ima crnogorski račun. Možete prenijeti sredstva iz inostranstva, ali prodavac mora primiti uplatu na svoj račun u crnogorskoj banci. Budite spremni na to da novac stigne na lokalni račun prodavca, a ne na strani.

Scenario 2 — Prodavac je stranac koji želi prenijeti novac u inostranstvo. Ako prodavac želi iznijeti novac iz Crne Gore, vi (kupac) morate platiti sa računa otvorenog u Crnoj Gori. Drugim riječima, čak i ako prodavac nema lokalni račun, kupovina ipak mora proći kroz crnogorski bankarski sistem — i u tom slučaju teret otvaranja lokalnog računa pada na vas.

Praktičan zaključak: U većini prekograničnih transakcija treba da očekujete da će vam trebati crnogorski bankovni račun, ili da unaprijed potvrdite da ga prodavac ima.

Zašto ovo više pogađa strane kupce nego domaće

Crna Gora je istorijski bila tržište naklonjeno gotovini, i mnogi kupci nekretnina za odmor plaćali su gotovinom upravo da bi izbjegli bankarske prepreke. Hipoteke za nerezidente su ograničene, pa je gotovina bila put najmanjeg otpora. Novo pravilo uklanja taj put za svaku ozbiljniju kupovinu, i preklapa se sa dvije realnosti sa kojima se strani kupci ionako suočavaju:

1. Otvaranje crnogorskog bankovnog računa zahtijeva vrijeme i dokumentaciju — dokaz identiteta, porijeklo sredstava i ponekad dokaz adrese. Počnite s tim rano, a ne pri zatvaranju posla.
2. Provjera porijekla sredstava sada je u središtu. Pošto je zakon mjera protiv pranja novca, banke će očekivati jasan, dokumentovan trag koji pokazuje odakle vaš novac potiče. Gotovinsko porijeklo ili nedokumentovana sredstva su upravo ono što pravilo nastoji da otkrije.

Kako se pripremiti — praktična kontrolna lista

1. Rano odlučite ko će držati lokalni račun. Potvrdite da li prodavac ima crnogorski račun (Scenario 1) ili vi morate otvoriti svoj (Scenario 2).
2. Otvorite crnogorski bankovni račun mnogo prije zatvaranja posla, ako transakcija to zahtijeva. Računajte na sedmice, ne dane.
3. Pripremite dokumentaciju o porijeklu sredstava — bankovne izvode, prihode od prodaje, potvrde o plati — kako se prenos ne bi zadržao zbog provjera usklađenosti.
4. Angažujte nezavisnog crnogorskog advokata da pravilno strukturira uplatu prema novom zakonu i potvrdi usklađenost toka sredstava. Pogledajte zaštite iz Zakona o posredovanju iz 2025..
5. Provjerite samu nekretninu prije nego što platite — vlasništvo, terete i upis. Čista uplata za problematičnu nekretninu nikome ne pomaže. Prvo uradite besplatnu provjeru katastra.
6. Budžetirajte ukupan trošak, uključujući porez na prenos i takse, a ne samo navedenu cijenu. Pogledajte naš pregled troškova kupovine nekretnine u Crnoj Gori.

Kako se ovo uklapa u širu sliku usklađenosti

Zabrana gotovine dio je šireg pooštravanja crnogorskih pravila o nekretninama i boravku u 2026. — uz strože pragove za boravak i tekući proces pristupanja EU koji gura zemlju ka finansijskim kontrolama u skladu sa EU. Za strane kupce crvena linija je jasna: era neformalnih transakcija nekretninama uz gotovinu iz ruke u ruku se završava, a dokumentovana, bankarska, provjerljiva transakcija postaje norma.

To nije loše. Posao koji ide preko regulisane banke, sa jasnim tragom porijekla sredstava i provjerenom nekretninom, jeste sigurniji posao. Prepreka je stvarna, ali djeluje u korist disciplinovanog kupca.

Zaključak

Ako kupujete nekretninu u Crnoj Gori nakon 8. maja 2026., pretpostavite da će transakcija ići preko crnogorskog bankovnog računa na najmanje jednoj strani, i planirajte to od samog početka. Razjasnite ko drži lokalni račun, otvorite ga rano ako je potrebno, dokumentujte porijeklo svojih sredstava i provjerite nekretninu prije nego što novac krene.

Za cijeli proces od pretrage do zatvaranja posla pogledajte naš vodič za strane kupce, a kada budete spremni, pregledajte provjerene oglase.