List Nepokretnosti Online — Kako Provjeriti Vlasništvo i Terete u 2026

Posljednje ažuriranje: 16. maj 2026

Prije nego što date kaparu za stan, kuću ili zemljište u Crnoj Gori, jedan papir vam mora biti u ruci: list nepokretnosti. To je zvanični dokument iz katastra nepokretnosti koji pokazuje ko je vlasnik, ima li hipoteke ili tereta, da li je objekt uknjižen — i sve drugo što odlučuje da li je posao siguran ili rizičan. Ako ste tek na početku, pogledajte naš vodič kako kupiti nekretninu u Crnoj Gori korak po korak.

Dobra vijest: list nepokretnosti se vadi besplatno online, za bilo koju adresu u Crnoj Gori, kroz portal eKatastar. Nema potrebe odlaziti u kancelariju Uprave za katastar i državnu imovinu.

U ovom vodiču objašnjavamo korak po korak kako se vadi list nepokretnosti, kako se čitaju listove A, B, V i G (svaki pokazuje drugu stvar), kako prepoznati hipoteku ili plombu, i šta uraditi kada nešto ne valja.

Šta je list nepokretnosti

List nepokretnosti je zvanični izvod iz katastra nepokretnosti koji za jednu konkretnu parcelu ili posebni dio (stan, poslovni prostor) prikazuje:

• Ko je upisani vlasnik ili nosilac drugog stvarnog prava
• Koja prava trećih lica postoje na nekretnini (hipoteka, založno pravo, službenost, doživotno izdržavanje)
• Da li je objekt uknjižen ili se vodi kao "neuknjiženi" / "u izgradnji"
• Postoje li plombe — vremenske oznake postupaka u toku koji mogu uticati na promet

Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti definiše ovaj dokument kao dokaz o pravu svojine. Bez ovog dokumenta — ili sa nečitanim/nepročitanim dokumentom — kupac u praksi potpisuje na slijepo.

Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (jul 2025.) ide korak dalje: agent je sada zakonski obavezan da pregleda list nepokretnosti i pismeno upozori klijenta na sve rizike (Član 20). Više o tome u našem vodiču o novom zakonu.

Četiri lista — A, B, V i G

Jedan "list nepokretnosti" se u stvari sastoji od četiri odvojena lista — svaki pokazuje drugu vrstu informacija. Kupcima koji prvi put rade s katastrom ovo je najčešća tačka konfuzije.

List A — Podaci o parceli i objektu

A-list pokazuje fizičke karakteristike nekretnine:

• Katastarska opština i broj parcele (npr. KO Tivat 12345/3)
• Površina parcele u kvadratnim metrima
• Vrsta korišćenja zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šumsko)
• Postojeći objekti na parceli sa pripadajućim površinama
• Adresa i opis lokacije

Ako kupujete stan u zgradi, A-list cijele parcele pokazuje broj objekta, a vaš konkretan stan ima i svoj list posebnog dijela (LPD) sa svojom kvadraturom, etažom i strukturom.

Šta provjeriti na A-listu:

• Da li je upisana površina ista kao u oglasu (česta neusklađenost: oglas kaže 75 m², LPD kaže 68 m²)
• Da li je objekt uknjižen ili se vodi kao "u izgradnji" — kod neuknjiženih objekata ne možete dobiti tapiju u uobičajenom smislu
• Vrsta korišćenja zemljišta — poljoprivredno zemljište može imati pravo preče kupovine od strane susjeda

List B — Vlasništvo

B-list pokazuje ko su upisani vlasnici i u kojem udjelu:

• Ime i prezime, ili naziv pravnog lica
• JMBG ili matični broj firme
• Adresa
• Udio u svojini (npr. 1/1, ili 1/2, 1/2 ako su dva vlasnika)
• Osnov sticanja (kupoprodajni ugovor, nasljedstvo, poklon, sudska presuda)
• Datum upisa

Šta provjeriti na B-listu:

• Da li je ime prodavca koje vam je dato isto kao ime upisanog vlasnika
• Udio — ako prodavac ima samo 1/2 udjela, ne može prodati cijelu nekretninu bez saglasnosti suvlasnika
• Osnov sticanja — ako je nekretnina stečena nasljedstvom, provjerite da li ima neuknjiženih nasljednika koji bi mogli osporiti prodaju
• Datum upisa — vrlo svjež upis (zadnjih 6 mjeseci) može biti znak da je ranije bio drugi vlasnik; pitajte zašto

List V — Objekti i posebni djelovi

V list sadrži podatke o zgradama i posebnim djelovima zgrada — stanovima, poslovnim prostorima, garažama — i o nosiocima prava na njima. Kod kupovine stana upravo se ovdje provjerava da li je stan upisan kao poseban dio, sa kojom površinom i na čije ime. Kod kuća V list otkriva da li je objekat uopšte upisan: kuća koja postoji na terenu, a ne postoji u V listu, najčešće je nelegalan ili nelegalizovan objekat — što je posebno važno zbog roka za legalizaciju koji ističe 14. avgusta 2026.

List G — Tereti i ograničenja

G-list je najvažniji za sigurnost kupca. Pokazuje sva prava trećih lica koja terete nekretninu:

• Hipoteka — banka ili drugo lice ima založno pravo do isplate kredita
• Založno pravo — slično hipoteci, ali za druge vrste obaveza
• Službenost — pravo prolaza, pravo postavljanja instalacija, pravo pogleda
• Doživotno izdržavanje — ugovor po kojem prethodni vlasnik ostaje u nekretnini doživotno
• Plomba — oznaka da je u toku postupak (kupoprodaja, ostavinski postupak, sudski spor) koji još nije završen
• Zabrana otuđenja — sudska ili izvršna mjera koja zabranjuje promet

Šta provjeriti na G-listu:

• Ako postoji hipoteka — pitajte koliko je preostalo duga i kako se planira isplata prije prenosa. Najčešća praksa: dio kupoprodajne cijene se direktno uplaćuje banci, banka izdaje brisovnu klauzulu, hipoteka se briše, ostatak ide prodavcu.
• Ako postoji plomba — ne potpisujte ništa dok plomba nije skinuta. Plomba znači da postupak nije završen i upis vašeg prava ne može biti izvršen.
• Ako postoji službenost — pročitajte tačno šta je njena sadržina. Pravo prolaza kroz vaše dvorište nije isto kao pravo postavljanja gasovoda.
• Ako je list G prazan ("nema tereta") — to je dobar znak, ali ne i potpuna garancija. Neka opterećenja mogu postojati van katastra (sudski sporovi koji još nisu upisani).

Kako izvaditi list nepokretnosti online

Opcija 1: Zvanični portal eKatastar

eKatastar je zvanični portal Uprave za katastar i državnu imovinu.

Koraci:

1. Otvorite www.ekatastar.me
2. U pretrazi izaberite kako tražite:
   • Po adresi (ulica + broj)
   • Po broju parcele (KO + broj)
   • Po broju lista nepokretnosti
3. Sistem prikazuje karticu nekretnine sa kratkim podacima
4. Klikom na "Detalji" otvarate puni izvod sa sva četiri lista (A, B, V, G)
5. Za PDF verziju izvoda — opcija "Štampaj" ili "Preuzmi"

Napomena: Za određene osjetljive podatke (npr. puni JMBG vlasnika) sistem traži prijavu sa kvalifikovanim elektronskim potpisom ili Digitalni identitet — ali osnovni podaci (parcela, površina, vlasnik bez JMBG, tereti) dostupni su bez prijave.

Portal može biti sporiji u špicu (subota uveče, ponedjeljak ujutru) i povremeno nedostupan zbog održavanja. Ako vam treba hitno, pokušajte ujutru oko 8h kada je opterećenje najmanje.

Opcija 2: Naša besplatna provjera katastra

Ako ne želite ručno tražiti adresu ili broj parcele, besplatna provjera katastra na MontenegroHousing.com vam to radi automatski:

• Unesete adresu, ili kliknete na mapu, ili unesete broj parcele
• Sistem u tri sekunde vraća izvještaj koji sadrži:
  • Broj parcele i katastarsku opštinu
  • Površinu i namjenu zemljišta
  • Status uknjiženosti objekta
  • Da li postoje tereti (sumirano, bez objavljivanja imena vlasnika)
  • Direktan link na zvanični eKatastar za detalje

Alat je potpuno besplatan, ne traži registraciju, i radi za bilo koju adresu u Crnoj Gori.

Opcija 3: Lično u kancelariji katastra

Ako vam treba ovjereni izvod (npr. za sud ili banku), morate u kancelariju nadležne Područne jedinice Uprave za katastar:

• Adresa zavisi od katastarske opštine (Podgorica, Nikšić, Bar, Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi i druge)
• Sa sobom: lična karta, podaci o nekretnini
• Cijena: €2 do €5 zavisno od vrste izvoda
• Vrijeme čekanja: 5 do 20 minuta

Online izvod sa portala eKatastar nije ovjeren i neki advokati ili banke traže ovjereni izvod sa pečatom. Provjerite unaprijed s notarom ili advokatom šta vam tačno treba.

Pet najčešćih problema koje treba prepoznati

1. "Neuknjižen objekat"

Na A-listu piše da je zemljište građevinsko, ali objekt nije upisan. To znači da je kuća sagrađena bez građevinske dozvole ili dozvola postoji ali objekt nije proveden kroz tehnički prijem.

Rizik: Bez uknjiženja objekta ne možete dobiti hipotekarni kredit, teško prodajete dalje, a u procesu legalizacije plaćate taksu legalizacijske dažbine koja zna biti značajna.

Šta uraditi: Tražite od prodavca da pokrene legalizaciju prije prodaje, ili pregovorite značajno nižu cijenu i sami uđite u proces (uz prethodnu konsultaciju s arhitektom i advokatom).

2. "Plomba — Z + broj"

Plomba pokazuje da je u toku postupak (najčešće kupoprodaja koju je registrovao notar). Format je obično "Z-123/2026" sa datumom.

Rizik: Ako kupite nekretninu dok je plomba aktivna, vaš upis ne može biti izvršen dok se plomba ne skine. Ako se prethodni postupak komplikuje, vaš novac može biti "zarobljen" mjesecima.

Šta uraditi: Sačekajte da plomba bude skinuta prije potpisa kupoprodajnog ugovora. Ako morate hitno, neka notar i advokat detaljno provjere o čemu se radi.

3. "Hipoteka u korist banke"

G-list pokazuje hipoteku — banka ima založno pravo do isplate kredita. Iznos hipoteke nije isti kao preostali dug: dug se može smanjiti otplatama, ali hipoteka stoji do brisanja.

Šta uraditi: Tražite potvrdu banke o stanju duga na današnji dan. U ugovoru o kupoprodaji se obično ugovara da se dio cijene direktno uplaćuje banci, a banka izdaje brisovnu izjavu kojom katastar može brisati hipoteku. Ovaj dio uvijek vodi advokat ili notar.

4. "Doživotno izdržavanje"

Ugovor po kojem prethodni vlasnik (najčešće stariji član porodice) ima doživotno pravo stanovanja ili izdržavanja od nekoga ko je nominalno upisan kao vlasnik.

Rizik: Iako je B-list "čist" — neko drugi živi u stanu doživotno i ne morate ga "iseliti" jer ima pravo iz ugovora.

Šta uraditi: Ovo je stop-flag. Ne kupujte stan sa upisanim doživotnim izdržavanjem osim ako tačno znate šta radite i imate pisanu saglasnost svih strana, uz advokata.

5. "Suvlasništvo s neuknjiženim suvlasnikom"

B-list pokazuje vlasnika u udjelu 1/2, ali drugi 1/2 udio se vodi kao "neuknjižen" ili "u postupku ostavine". Najčešće znači da su roditelji preminuli, jedan nasljednik je upisan, a ostali još nisu.

Rizik: Ako kupite samo "vidljivi" dio, postoji rizik da se drugi nasljednici pojave i traže poništenje prodaje ili svoj udio.

Šta uraditi: Tražite da se ostavinski postupak završi i svi nasljednici upišu prije kupovine. Ako neko od njih ne želi prodati, znajte da niste kupili "cijeli" stan.

Šta ako sumnjate na grešku ili prevaru

Ako u listu nepokretnosti vidite nešto što ne razumijete ili sumnjate na grešku:

1. Konsultujte advokata za nekretnine — sat konsultacije košta između €30 i €70, mnogo manje od štete koja može nastati od pogrešne kupovine. Lista licenciranih advokata dostupna je preko Advokatske komore Crne Gore.

2. Notar — svaki kupoprodajni ugovor za nekretninu mora biti ovjeren kod notara u Crnoj Gori, i notar je dužan provjeriti list nepokretnosti prije ovjere. Notarska kontrola je dodatni filter, ali nije zamjena za vlastitu provjeru.

3. Tržišni inspektor — ako agent nije ispoštovao Član 20 novog Zakona o posredovanju (nije provjerio katastar ili vas nije upozorio na rizike), možete podnijeti prijavu Ministarstvu ekonomskog razvoja.

4. Direktor Uprave za katastar — ako sumnjate da je upis pogrešan ili izvršen na osnovu falsifikovanih dokumenata, podnosite zahtjev za ispravku upisa.

Geoportal: provjera granica parcele na mapi

Geoportal (geoportal.co.me) prikazuje granice parcele na mapi — ono što list nepokretnosti ne pokazuje. Tu provjeravate da li se ograda, dvorište i prilazni put zaista poklapaju sa granicama parcele koja se prodaje. Nije rijetkost da se „placem" u oglasu naziva i dio susjedne parcele — Geoportal to otkriva za dva minuta.

Redosljed je jednostavan: prvo list nepokretnosti (ko i šta), zatim mapa (gdje su granice), pa tek onda obilazak.

Na šta stranci posebno da obrate pažnju

Strani državljani mogu kupovati većinu stambenih nekretnina u Crnoj Gori, ali upravo zato što kupuju na daljinu i na nepoznatom tržištu, provjera dokumenata im je važnija nego domaćim kupcima.

Tri tačke koje stranci najčešće previde: prvo, da li je objekat legalizovan ili je u postupku legalizacije — status upisa objekta vidi se u listu nepokretnosti. Drugo, da li prilazni put pripada parceli ili ide preko tuđeg zemljišta. Treće, da li se prodaje cijela parcela ili samo udio. Nijedna od ovih stvari se ne vidi na fotografijama.

Za uslove kupovine poljoprivrednog zemljišta i druge posebne kategorije, kao i za sve što se tiče poreza i dozvola, pravila se mijenjaju — provjerite aktuelne uslove kod nadležnih institucija ili advokata, ne oslanjajte se na starije tekstove sa interneta.

Zaključak

List nepokretnosti je najvažniji jedan papir u svakoj kupoprodaji nekretnine u Crnoj Gori. Trošak provjere je nula evra. Trošak preskakanja provjere može biti cijela kupoprodajna cijena.

Četiri lista — A (parcela), B (vlasnik), V (objekti) i G (tereti) — pokazuju različite stvari: fizičke karakteristike parcele, vlasništvo, upisane objekte i terete. Sva četiri morate proći prije nego što date kaparu.

Mi smo izgradili besplatnu provjeru katastra upravo zato što je previše stranih kupaca godinama kupovalo "preko zatvorenih očiju". Sada je provjera dostupna svima, na pet jezika, za bilo koju adresu u Crnoj Gori — bez registracije, bez plaćanja, u tri sekunde.

Ako i nakon naše provjere imate dilemu — pozovite advokata. To je najjeftinije osiguranje na ovom tržištu.