Стоимость покупки недвижимости в Черногории 2026

Последнее обновление: 1 июня 2026

Заявленная цена недвижимости в Черногории — это не то, что вы заплатите. С учётом налога на переход права, нотариальных сборов, услуг юриста, перевода, регистрации и ежегодного налога на недвижимость иностранный покупатель обычно добавляет от 5 % до 8 % при покупке вторичного жилья — и от 2,5 % до 5 % при покупке новостроек, где НДС уже включён. Для квартиры за 250 000 € в Бечичи фактический отток средств составляет около 263 000 € – 270 000 €.

Ключевые цифры — чего ожидать

Тип покупки	Общие расходы в % от цены	Пример при 250 000 €
Вторичное жильё	5 % – 8 %	12 500 € – 20 000 €
Новостройка от застройщика (НДС включён)	2,5 % – 5 %	6 250 € – 12 500 €
Люкс / премиум > 500 000 €	6 % – 9 %	30 000 € – 45 000 € при 500 000 €

Налог на переход права — самая крупная отдельная статья в Черногории

С 1 января 2024 года Черногория применяет прогрессивный налог на переход права:

Диапазон стоимости недвижимости	Ставка налога
0 € – 150 000 €	3 %
150 001 € – 500 000 €	5 %
500 001 € и выше	6 %

Ставки прогрессивны внутри диапазонов — по каждой ставке облагается только та часть, которая попадает в соответствующий диапазон.

Разобранные примеры

Квартира за 120 000 € (Бар): 120 000 € × 3 % = 3 600 € (эффективно 3,0 %)

Квартира за 250 000 € (Бечичи): 150 000 € × 3 % + 100 000 € × 5 % = 9 500 € (эффективно 3,8 %)

Вилла за 450 000 € (Тиват): 150 000 € × 3 % + 300 000 € × 5 % = 19 500 € (эффективно 4,3 %)

Квартира за 750 000 € (Порто Монтенегро): 150 000 € × 3 % + 350 000 € × 5 % + 250 000 € × 6 % = 37 000 € (эффективно 4,9 %)

Вилла люкс за 1 500 000 € (Луштица Бэй): 150 000 € × 3 % + 350 000 € × 5 % + 1 000 000 € × 6 % = 82 000 € (эффективно 5,5 %)

Сроки: Покупатель должен заплатить в течение 15 дней после подписания. Просрочка платежа: 0,03 % в день. Налоговая служба может оспорить занижение стоимости.

НДС на новостройки — когда применяется

Новая недвижимость, продаваемая впервые застройщиком: 21 % НДС вместо налога на переход права. Обычно включён в заявленную цену — требуйте письменного подтверждения.

Частая ошибка: Предполагать, что НДС включён, когда это не так, или наоборот. Всегда получайте явное подтверждение «НДС включён» или «НДС не включён».

Нотариальные сборы — предсказуемы и стандартизированы

Стоимость недвижимости	Диапазон нотариального сбора
До 100 000 €	350 € – 600 €
100 000 € – 250 000 €	500 € – 900 €
250 000 € – 500 000 €	800 € – 1 500 €
500 000 € – 1 000 000 €	1 200 € – 2 500 €
Свыше 1 000 000 €	2 000 € – 4 000 €+

Включает составление договора, проверку по кадастру, проверку личности, заверение подписи и подачу в кадастр.

Услуги присяжного переводчика

Услуга	Стоимость
Присяжный переводчик при нотариальном закрытии сделки	80 € – 200 €
Перевод сопроводительных документов (за страницу)	15 € – 30 €
Полный перевод договора	100 € – 300 €

Услуги юриста — ваша самая важная переменная статья расходов

Объём работы	Диапазон стоимости
Базовая проверка вторичного жилья	500 € – 1 200 €
Вторичное жильё с погашением ипотеки	800 € – 2 000 €
Новостройка / покупка на этапе строительства	1 000 € – 2 500 €
Люкс / премиум > 500 000 €	1 500 € – 4 000 €
Незавершённая легализация или сложные случаи	2 000 € – 5 000 €+

Важно: нанимайте юриста независимо, а не юриста продавца или агента. Адвокатская палата Черногории ведёт публичный реестр.

Сборы за регистрацию в кадастре

Регистрационный сбор: примерно 0,5 % от кадастровой стоимости
Срок обработки: 2–6 недель
Для недвижимости за 250 000 €: примерно 1 150 €

Комиссия агента — кто платит?

Схема	Кто платит	Комиссия
Только агент продавца (наиболее распространено)	Продавец	3 % (без затрат для покупателя)
Агент покупателя (отдельно)	Покупатель	2 % – 3 %
Премиум / международный сервис	Часто покупатель	3 % – 5 %

Новый закон о посредничестве требует письменных соглашений о комиссии.

Ежегодный налог на недвижимость — постоянные расходы

Ставки: от 0,10 % до 1,0 % от рыночной стоимости, устанавливаются муниципалитетом.

Муниципалитет	Ставка
Подгорица	0,15 % – 0,25 %
Будва	0,20 % – 0,35 %
Тиват (зоны Порто Монтенегро)	0,30 % – 0,70 %
Котор	0,20 % – 0,30 %
Бар, Херцег-Нови, Улцинь	0,15 % – 0,25 %

Недвижимость	Стоимость	Ежегодный налог
Бечичи 65 м²	200 000 €	400 € – 700 €
Порто Монтенегро 90 м²	800 000 €	2 400 € – 5 600 €
Вилла Луштица Бэй 150 м²	1 300 000 €	3 900 € – 9 100 €

Налог на доход от аренды (если вы сдаёте)

Вид дохода	Ставка налога
Долгосрочная аренда	15 % для физических лиц (с вычетом расходных норм)
Краткосрочная / Airbnb	Та же ставка + обязательства по туристическому сбору — краткосрочная и долгосрочная аренда учитываются по-разному при расчёте чистой доходности.
Через корпоративную структуру (DOO)	9 % налог на прибыль

Налог на прирост капитала — при продаже

Физические лица: 15 % с прибыли
Допустимые вычеты: стоимость приобретения, налог на переход права, ремонт, юридические расходы, комиссии агентов
Основное жильё: может быть освобождено
Срок владения: освобождения в зависимости от срока владения нет; льготы применяются только к основному жилью и передаче между супругами или между родителями и детьми

Разобранный пример: 250 000 € → 350 000 € через 5 лет

Цена продажи 350 000 € − вычитаемые расходы 287 000 € = налогооблагаемая прибыль 63 000 € → налог на прирост капитала (15 %) = 9 450 €

Полная разбивка расходов — три сценария

Сценарий A: квартира за 150 000 € в Шушани (Бар)

Статья	Сумма
Цена покупки	150 000 €
Налог на переход права (3 %)	4 500 €
Нотариус + юрист + переводчик + регистрация	2 150 €
Итого	156 650 € (4,4 % накладных расходов)

Сценарий B: квартира за 280 000 € в Бечичи

Статья	Сумма
Цена покупки	280 000 €
Налог на переход права (4 500 € + 6 500 €)	11 000 €
Нотариус + юрист + переводчик + регистрация + конвертация валюты	5 050 €
Итого	296 450 € (5,9 % накладных расходов)

Сценарий C: 750 000 € Порто Монтенегро (новостройка, НДС включён)

Статья	Сумма
Цена покупки (НДС включён)	750 000 €
Нотариус + юрист + переводчик + регистрация + обустройство	11 800 €
Итого	761 800 € (1,6 % накладных расходов)

Скрытые расходы, о которых часто забывают

Инспекция недвижимости: 300 € – 1 000 €
Мебель + обустройство для Airbnb: 5 000 € – 15 000 €
Страхование: 150 € – 350 €/год
Подключение коммуникаций: 200 € – 500 €
Плата за обслуживание здания: 20 € – 80 €/месяц (премиум: 500 € – 3 000 €/год)
Ежегодная бухгалтерия (при сдаче в аренду): 300 € – 800 €/год
Резерв на ремонт: 0,5 % – 1,0 % от стоимости недвижимости ежегодно

Сравнение с другими рынками

Страна	Общие накладные расходы по сделке (вторичка)
Черногория	5 % – 8 %
Хорватия	5 % – 7 %
Греция	4 % – 9 %
Испания	8 % – 12 %
Италия	9 % – 15 %
Франция	7 % – 10 %
Германия	9 % – 13 %
Албания	3 % – 5 %

По европейским меркам Черногория находится в среднем и благоприятном диапазоне. Обзор всего процесса см. в нашем руководстве для иностранного покупателя.

Как реалистично спланировать бюджет

Вторичное жильё: Зарезервируйте 8 % от цены на все расходы по сделке + 1 % ежегодно на налог и обслуживание.

Новостройка: Зарезервируйте 4 % от цены + 1–2 % ежегодно на налог, плату за обслуживание и содержание.

Как всё проверить перед подписанием

Бесплатная проверка по кадастру — собственность, регистрация, обременения (3 секунды)
PwC Tax Summaries (taxsummaries.pwc.com/montenegro) — авторитетно, бесплатно
Независимая консультация юриста (100 €–200 €) — выявление тревожных сигналов

Заключение

Расходы на покупку в Черногории предсказуемы и по европейским меркам находятся в среднем диапазоне. Прогрессивный налог на переход права (3 %/5 %/6 %) удерживает накладные расходы под контролем при покупках среднего уровня, а новостройки с включённым НДС предлагают самый дешёвый по сделке путь.

Для практического планирования бюджета:

Зарезервируйте 5–8 % от цены вторичного жилья (или 2,5–5 % для новостроек с включённым НДС)
Получите проверенные цифры от PwC, KPMG или вашего юриста
Запланируйте текущие расходы первого года — ежегодный налог, мебель, подключение коммуникаций, страхование

Прогрессивный налог на переход права 2024 года + закон о посредничестве 2025 года + закон о легализации делают Черногорию в 2026 году самым прозрачным рынком недвижимости за всю его историю. Полный процесс читайте в нашем руководстве о пошаговой покупке.

Для проверки: бесплатная проверка по кадастру. О защите покупателя: закон Черногории о посредничестве 2025 года. О легализации: Самовольные постройки и легализация в Черногории.

Просмотрите проверенные объявления: объекты MontenegroHousing.com.

Помимо расходов — ваша правовая защита

Новый закон о посредничестве даёт покупателям конкретную защиту помимо стоимостной части: письменные договоры, обязательное страхование профессиональной ответственности и прозрачное раскрытие комиссий. См. Права на защиту покупателя по новому закону для полной картины.

Часто задаваемые вопросы

Существуют ли более высокие расходы по сделке для иностранных покупателей по сравнению с местными?

Нет. Налог на переход права, НДС, нотариальные сборы и регистрация идентичны независимо от гражданства. Единственное дополнение — услуги присяжного переводчика, которые требуются любому покупателю, не владеющему черногорским языком свободно.

Можно ли уменьшить или избежать налога на переход права?

В целом нет — в Черногории нет льгот для впервые покупающих и нет освобождения для основного жилья по налогу на переход права при приобретении. Существуют отдельные узкие исключения для передачи внутри семьи и корпоративных реструктуризаций.

А НДС — можно ли его вернуть?

Для частных покупателей: нет. НДС является налогом на потребление и не возвращается физическим лицам. Для зарегистрированных плательщиков НДС, приобретающих в коммерческих целях: при определённых условиях да, но это требует консультации бухгалтера.

Как структурированы платежи?

Типичный порядок: задаток 10 % при подписании predugovor, услуги юриста 50 % авансом и 50 % при завершении, нотариальные сборы при закрытии сделки, налог на переход права в течение 15 дней после подписания договора, регистрация в кадастре при подаче, остаток цены покупки согласно условиям договора.

Что, если моя цена покупки ниже рыночной стоимости, определённой налоговой службой?

Налоговая администрация может оспорить заявленную цену и начислить налог на более высокую рыночную стоимость. Это наиболее часто происходит, когда в договорах указаны цены, существенно ниже сопоставимых сделок. Используйте реалистичные, проверяемые цены.

Есть ли налоговые соглашения, влияющие на мою ситуацию?

У Черногории есть соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 45 странами, включая Великобританию, Германию, Россию, Турцию, Францию, Италию, Австрию и Швейцарию. Они предотвращают двойное налогообложение дохода от аренды и прироста капитала. У США нет соглашения с Черногорией — покупателям из США следует проконсультироваться с трансграничным налоговым консультантом.

Уменьшает ли покупка недвижимости мой подоходный налог?

Нет. Покупка недвижимости является капитальными затратами и не подлежит вычету. Доход от аренды и прирост капитала облагаются налогом. Ежегодный налог на недвижимость вычитается из дохода от аренды, но не из личного дохода.

В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость была бы продана (используется для налога на переход права). Кадастровая стоимость — это официальная оценка (обычно 70–90 % от рыночной, используется для ежегодного налога на недвижимость). Налоговые органы периодически обновляют кадастровую стоимость.

Сколько времени занимает вся сделка?

Типично: от предложения до predugovor 1–2 недели, от predugovor до нотариального закрытия 2–4 недели, от закрытия до регистрации в кадастре 2–6 недель. Всего 5–12 недель в стандартном случае. Сложные сделки 4–6 месяцев.

Бесплатная проверка по кадастру

Поиск недвижимости →

Стоимость покупки недвижимости в Черногории 2026 — полный разбор налогов, сборов и скрытых расходов