Самострой и легализация в Черногории 2026

Последнее обновление: июнь 2026

Обновление (июнь 2026): Срок регистрации в кадастре продлён до 14 августа 2026 года. После того как геодезические организации оказались перегружены спросом на запись, Министерство — по запросу Союза муниципалитетов — продлило срок внесения в кадастр (upis u katastar), первое обязательное условие процедуры легализации, на шесть месяцев относительно первоначального 14 февраля 2026 года.

Если вы покупаете недвижимость в Черногории в 2026 году, есть закон, который нельзя игнорировать: Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata — Закон о легализации самовольно возведённых построек, принятый Парламентом Черногории 31 июля 2025 года и вступивший в силу 14 августа 2025 года (Официальный вестник Черногории 91/2025).

Этот закон коренным образом изменил рынок недвижимости Черногории. По оценкам, в стране насчитывается от 100 000 до 120 000 самовольных построек — около 30–40% всех возведённых зданий. По новому закону любой нелегализованный объект нельзя ни продать, ни заложить, ни использовать в коммерческих целях. Первоначальное окно подачи заявлений завершалось 14 февраля 2026 года, однако срок внесения в кадастр с тех пор продлён до 14 августа 2026 года. К концу 2025 года в Управление по недвижимости поступило более 5 000 заявлений; остальной фонд рискует остаться в правовой неопределённости, если собственники пропустят продлённый срок.

Для иностранных покупателей это сегодня самый большой скрытый риск на черногорском рынке.

Почему появился этот закон

Самострой остаётся структурной проблемой Черногории на протяжении десятилетий. После экономического краха 1990-х и в период бурной застройки побережья в 2000-х и 2010-х значительная часть жилого фонда была возведена без надлежащего разрешения на строительство или со значительными отклонениями от утверждённых проектов.

Министерство пространственного планирования прямо указало на провал прежних механизмов легализации. По предыдущему Закону о пространственном планировании и строительстве (2017) из 61 647 заявлений, поданных до 2017 года, легализовано было лишь 3 397 зданий — доля успеха всего 5,5%.

Закон 2025 года прямо устанавливает, что ещё не легализованные здания нельзя продавать, закладывать или использовать в коммерческих целях. Нотариусы обязаны проверять статус легализации перед каждой сделкой с недвижимостью.

Пять вещей, которые закон действительно изменил

1. Спутниковые снимки как правовая основа (июль и ноябрь 2025)

Легализовать можно только здания, видимые на снимках от июля 2025 года. Полная ортофотокарта была официально опубликована Управлением по недвижимости 8 ноября 2025 года. Постройки, отображённые на этой карте, подлежат легализации; постройки, на ней отсутствующие, не могут быть легализованы ни при каких обстоятельствах.

Здания, завершённые после июля 2025 года, не подлежат легализации — на них распространяются предписания о сносе
Кадастр может по собственной инициативе аннулировать любую запись о здании, не видимом на снимках
Муниципалитет Жабляк в конце 2025 года снёс семь зданий, возведённых после июля 2025 года

2. Срок подачи заявлений — 14 февраля 2026, продлён до 14 августа 2026

Изначально у собственников было шесть месяцев на подачу заявлений о легализации — до 14 февраля 2026 года. Этот срок внесения в кадастр с тех пор продлён до 14 августа 2026 года. К концу 2025 года поступило более 5 000 заявлений — малая доля от оценочных более чем 100 000 самовольных построек.

3. Ограничения на сделки во время легализации

Недвижимость без завершённой легализации нельзя продавать, закладывать или использовать в коммерческих целях. Нотариусы обязаны проверять правовой статус перед каждой сделкой.

4. Цены и структура оплаты

Оценочные сборы за легализацию:

Жилая недвижимость на побережье (Будва, Тиват, Котор, Бар): 80–250 € за м²
Жилая недвижимость внутри страны (Подгорица, Никшич): 40–120 € за м²
Коммерческие объекты или гостиничный сектор: 120–350 €+ за м²
Плюс расходы на инженера и геодезиста: 500–3 000 €+

Самовольно возведённый дом площадью 100 м² в Будве может обойтись в 10 000–30 000 €+ затрат на легализацию.

Варианты оплаты: единовременный платёж со скидкой 20% либо рассрочка на срок до 30 лет.

5. Зоны исключения — здания, которые нельзя легализовать

Национальные парки (Дурмитор, Ловчен, Биоградска-Гора, Скадарское озеро, Проклетие)
Зоны Всемирного наследия ЮНЕСКО (Старый город Котора, Старый город Пераста)
Санитарные зоны охраны водных ресурсов
Зоны защиты побережья
Участки, отведённые под общественную инфраструктуру
Участки с риском оползней
В пределах 400 метров от военных объектов

Что это значит для иностранных покупателей в 2026 году

Для любого старого объекта существует три сценария:

Сценарий A: Здание полностью легализовано

Чистая кадастровая запись, действующее разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. Стандартная сделка — действуйте с обычной правовой проверкой.

Сценарий B: Здание в процессе легализации (заявление подано до срока — 14 февраля 2026, продлён до 14 августа 2026)

Решение о легализации ожидается (12–36 месяцев). Объект может быть непередаваемым до завершения легализации. Условные договоры купли-продажи возможны, но требуют сложной юридической проработки.

Сценарий C: Здание незаконно, без заявления на легализацию

Активной процедуры легализации нет (срок внесения в кадастр действует до 14 августа 2026 года). Нельзя продавать, закладывать или использовать в коммерческих целях. Не покупать на обычных условиях.

Как проверить статус легализации перед покупкой

Уровень 1: List nepokretnosti (выписка из реестра недвижимости)

«Uknjižen objekat» — здание зарегистрировано, с указанием разрешения
«Neuknjižen objekat» — здание не зарегистрировано (вероятно, незаконное)
«Nije evidentirano» — запись о здании отсутствует

Наш бесплатный инструмент проверки кадастра делает это автоматически за три секунды.

Уровень 2: Проверьте ортофото от ноября 2025

Сравните объект с официальным ортофото от ноября 2025 года на www.geoportal.co.me. Любая видимая там постройка потенциально подлежит легализации; невидимые постройки легализовать нельзя.

Уровень 3: Прямая проверка в Управлении по недвижимости

В неясных случаях запросите статус в Управлении по недвижимости (Uprava za nekretnine) или муниципалитете — лучше поручить это черногорскому юристу.

Тревожные сигналы при осмотре

Визуально: Заметные пристройки, выделяющиеся на фоне основного здания, хозяйственные постройки без разрешения, здания необычно близко к дорогам или границам участка.

Документально: Отсутствие upotrebna dozvola (разрешения на ввод в эксплуатацию), расхождение площади между кадастром и фактическим зданием, отсутствие здания в кадастровых документах.

Устно: «Бумаги оформим после сделки», «легализация идёт» без предъявления подтверждения заявления, «почти у всех эта проблема».

Особо рискованные локации

Высокий риск: окраины Улциня, пригороды Бара (Сутоморе, Ратац), внешние районы Будвы (Лази, Кримовица), сельские районы Герцег-Нови, дальние пригороды Подгорицы (Тузи, Доня-Горица), северные муниципалитеты.

Меньший риск: Porto Montenegro, Lustica Bay, Portonovi, Старый город Котора/Будвы, центр Тивата, современные здания Подгорицы (Преко-Мораче, Блок 5/6, City Kvart). Если вы вместо этого рассматриваете участки, см. наше руководство по покупке участка.

Как Управление по недвижимости обеспечивает соблюдение закона

8 ноября 2025: опубликовано полное ортофото
Конец 2025: Жабляк снёс 7 зданий; ещё 4 в процессе
Конец 2025: поступило более 5 000 заявлений
Февраль 2026: первоначальный срок (продлён до 14 августа 2026)
Постоянно: аннулирование кадастровых записей по инициативе ведомства; нотариусы отказывают в сделках по нелегализованным объектам

Что ещё можно сделать с нелегализованной недвижимостью

Ждать возможного будущего окна — сроки неопределённы, условия, вероятно, иные
Действовать в рамках ограничений — владение и пользование возможны, но без продажи и залога
Снос и новое строительство — самый чистый путь к легальному активу
Наследование — наследники принимают правовой статус, включая невозможность продажи

Как новые правила влияют на рыночные цены

Легализованные объекты торгуются с надбавкой 15–25% относительно нелегализованных аналогов
Нелегализованные объекты стали неликвидными для иностранных покупателей
Объём нотариальных сделок снизился в конце 2025 года
Надбавка за легальность: на 15–25% дороже за чисто легальные объекты
Дисконт за легализацию-в-процессе: на 5–15% ниже чисто легальных
Нелегализованные без заявлений: с большим дисконтом или непродаваемые

Заключение

Закон о легализации 2025 года — самый значимый отдельный акт черногорского законодательства о недвижимости за десятилетие. Срок легализации (первоначально 14 февраля 2026, продлён до 14 августа 2026) переформатировал рынок: объекты теперь чётко разделены на две группы — легализованные (оборотоспособные) и нелегализованные (ограниченные).

Три конкретных принципа:

Проверяйте статус легализации до любого задатка — list nepokretnosti, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию — все три должны быть проверены
Не покупайте нелегализованные объекты, если только вы не готовы к тому, что их нельзя будет свободно перепродать
Используйте ортофото от ноября 2025 года как опорную основу

Рынок стал меньше по объёму, но надёжнее. В сочетании с Законом о риелторах 2025 года (обязательное лицензирование риелторов, письменные кадастровые предупреждения, страхование профессиональной ответственности) Черногория к середине 2026 года предлагает самый чётко определённый режим защиты покупателей в своей истории.

Чтобы просмотреть предварительно проверенные объекты: Смотреть проверенные объекты.

Связь с Законом о риелторах

Тот, кто действует вне рамок соответствия нового Закона о риелторах, рискует столкнуться с конкретными штрафами по статьям 36–38 — см. наше руководство по штрафам за нелегальную деятельность для полной разбивки.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я по-прежнему безопасно купить недвижимость в Черногории в 2026 году?

Да — но только легализованные объекты или объекты с активными заявлениями на легализацию. Закон 2025 года не закрыл рынок, а очистил его. Покупка должным образом оформленного объекта в 2026 году даже безопаснее, чем в 2024-м, потому что правовой статус теперь явный и проверяемый.

Что, если продавец уверяет меня, что легализация возможна и после сделки?

Продавец ошибается или нечестен. Первоначальное окно подачи заявлений завершалось 14 февраля 2026 года, продлено до 14 августа 2026 года; заявление должно быть подано до этого продлённого срока. Не принимайте расплывчатых заверений — проверьте, есть ли у объекта активное заявление на легализацию, иначе он юридически ограничен.

Затрагивает ли это новостройки от застройщиков (Porto Montenegro, Lustica Bay, Portonovi)?

Нет — эти проекты возведены с полными разрешениями на строительство и ввод в эксплуатацию. Закон о легализации 2025 года касается исторической неформальной застройки, а не современной лицензированной. Покупка новостроек у признанных застройщиков проходит в обычном порядке.

А как насчёт старых зданий в Старом городе Котора или Старом городе Будвы?

Здания в исторических центрах обычно имеют разрешения на строительство прежних эпох (югославского периода или ранее). Однако пристройки, надстройки или внутренние перепланировки, выполненные неформально за десятилетия, могут быть оспорены. Юрист, специализирующийся на исторических центрах, должен проверить их прицельно.

Сколько на самом деле длится легализация при поданном заявлении?

Реалистичная оценка: 12–24 месяца для типовых жилых зданий менее 500 м². 24–36 месяцев для зданий 500–2 000 м² или коммерческих объектов. 36+ месяцев для сложных случаев, охраняемых зон или пограничных споров.

Может ли иностранец-нерезидент легализовать уже принадлежащий ему объект?

Да — гражданство не препятствие. Зарегистрированный собственник (независимо от гражданства) может подать и провести легализацию. На практике черногорский юрист ведёт процедуру от имени иностранного собственника по доверенности.

Влияет ли легализация на мой черногорский вид на жительство?

Возможно. Если ваш вид на жительство основан на владении недвижимостью, а объект не легализован, это может повлиять на продление или новые заявления. MUP (МВД) обычно принимает объекты с активными процедурами легализации; объекты без поданных в срок (продлён до 14 августа 2026) заявлений могут подвергнуться более тщательной проверке.

Что, если здание частично легально (с разрешением), а частично незаконно (позже добавленные пристройки)?

Легализованная часть остаётся нетронутой. Незаконные пристройки подпадают под новый закон: если они видны на снимках июля 2025 года и заявление подано в срок (продлён до 14 августа 2026), их можно легализовать как отдельные процедуры. Если ни одно из условий не выполнено, пристройки подпадают под предписания о сносе, а исходная легальная конструкция сохраняется.

Откроет ли правительство Черногории ещё одно окно легализации?

Неопределённо. Министерство дало понять, что это задумано как окончательная всеобъемлющая легализация. Политическое давление и ограниченность ресурсов могут в итоге вынудить повторное открытие, но на каких условиях — предсказать нельзя. Покупателям не следует рассчитывать на будущее окно.

Бесплатная проверка кадастра

Поиск недвижимости →

Самострой и легализация в Черногории 2026 — что нужно знать иностранным покупателям (срок продлён до 14 августа 2026)