Zašto je ovaj zakon bio potreban
Novi crnogorski zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti usvojen je zato što je tržište nekretnina raslo brže od regulatornog okvira koji ga prati. Puni naziv zakona je Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, a Skupština Crne Gore usvojila ga je 30. jula 2025. godine. Skupštinski dosije evidentira zakon kao usvojen, dok ga Službeni list navodi kao Službeni list Crne Gore, br. 89/2025, objavljen 5. avgusta 2025. i na snazi od 13. avgusta 2025.
Prije ove reforme, veliki dio sektora posredovanja u prometu nepokretnosti u Crnoj Gori radio je neformalno. Najčešće se navodi procjena da je 60–70% sektora funkcionisalo izvan potpuno regulisanog okvira posredovanja. Za strane kupce, taj jaz je bio praktičan. Kupcu je nepokretnost mogla biti pokazana od strane osobe koja nije registrovana kao agent, nema osiguranje, nema pisani nalog vlasnika i nije pravilno provjerila list nepokretnosti ili katastarska ograničenja.
Reforma je dio i šireg procesa pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji. Cilj Vlade Crne Gore je članstvo u EU do 2028. godine.
Šta zahtijeva član 6 — obavezno licenciranje
Član 6 propisuje da posrednik može biti upisan u Registar posrednika samo ako ispunjava zakonom definisane uslove: registracija za posredovanje kao pretežnu djelatnost, najmanje jedno lice zaposleno na puno radno vrijeme koje je položilo stručni ispit, odgovarajući poslovni prostor, osiguranje od profesionalne odgovornosti i odsustvo relevantnih pravosnažnih krivičnih osuda.
1. Obavezno licenciranje — član 6
Šta zakon propisuje: Privredno društvo ili preduzetnik ne može se jednostavno predstavljati kao posrednik samo zato što ima oglase ili veb-sajt. Mora ispuniti uslove iz člana 6 i biti upisan u Registar posrednika. Član 10 dodaje da posrednik može početi da obavlja djelatnost posredovanja tek nakon upisa.
Na koga se odnosi: Na crnogorska privredna društva i preduzetnike koji obavljaju posredovanje u prometu ili zakupu nepokretnosti.
Šta se mijenja: Prije 2025. godine, kupci su procjenjivali legitimnost na osnovu reputacije. Nakon reforme, legitimnost postaje provjerljiva kroz registraciju.
2. Stručni ispit — član 7
Šta zakon propisuje: Član 7 uvodi stručni ispit, profesionalni ispit za agente u prometu nepokretnosti. Prijava se podnosi Privrednoj komori Crne Gore (PKCG), a PKCG organizuje i sprovodi ispit.
Na koga se odnosi: Na pojedinačne agente koji rade za posrednike. Član 15 zabranjuje posredniku da zaposli lice za poslove posredovanja ako to lice nije položilo stručni ispit.
3. Osiguranje od profesionalne odgovornosti — član 8
Šta zakon propisuje: Član 8 zahtijeva minimalno osiguranje od 20.000 € po jednom osiguranom slučaju i 60.000 € za sve zahtjeve u jednoj godini osiguranja.
| Uslov osiguranja | Minimalni iznos |
|---|---|
| Po jednom osiguranom slučaju | 20.000 € |
| Za sve zahtjeve u jednoj godini osiguranja | 60.000 € |
4. Javni Registar posrednika — član 11
Šta zakon propisuje: Član 11 uvodi Registar posrednika, javnu elektronsku bazu podataka. Član 12 omogućava zainteresovanom licu da zatraži izvod iz registra.
5. Pravila oglašavanja — član 25
Šta zakon propisuje: Posrednik mora navesti naziv, broj upisa u registar i podatke o nepokretnosti. Posredniku je zabranjeno da oglašava nepokretnost ako za nju nema ugovor o posredovanju.
Član 20 zahtijeva od posrednika da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine i da upozori klijenta na katastarske rizike. Koristite obaveze provjere katastra i provjeru katastra.
Na koga se zakon odnosi
Crnogorske agencije — glavna ciljna grupa zakona. Strane agencije — član 42 propisuje da se pravilo za EU/EEP primjenjuje od dana pristupanja Crne Gore EU. Pojedinačni agenti — uloga više nije neformalna. Developeri — zakon reguliše posredovanje, ne direktnu prodaju sopstvenih jedinica. Platforme i portali — member 25 mijenja standard tačnosti oglašavanja.
Vremenski okvir
| Datum / rok | Događaj | Značaj za kupca |
|---|---|---|
| 30. jul 2025. | Zakon usvojen | Reforma usvojena |
| 13. avgust 2025. | Stupio na snagu | Početak prelaznog perioda |
| 25. mart 2026. | Objavljeni podzakonski akti | Detalji o ispitu i primjeni |
| 60 dana nakon akta o ispitu | PKCG organizuje uslove | Počinje kvalifikacija agenata |
| Avgust 2026. | Postojeći posrednici moraju se uskladiti | Puna usklađenost |
| Prag / iznos | Vrijednost |
|---|---|
| Osiguranje po slučaju | 20.000 € |
| Osiguranje godišnje | 60.000 € |
| Raspon novčanih kazni | 1.000 € – 60.000 € |
| Minimum nepokretnosti za boravak (od 17.01.2026.) | 150.000 € |
Uporedno: prije i poslije
| Aspekt | Prije 2025. | Poslije 2025. |
|---|---|---|
| Licenciranje | Nije postojao jedinstveni registar | Posrednik mora biti upisan u Registar |
| Kvalifikacija agenata | Bez formalnog ispita | Stručni ispit preko PKCG |
| Osiguranje | Nije bilo univerzalni uslov | Min. 20.000 € po slučaju, 60.000 € godišnje |
| Pisani ugovor | Praksa je varirala | Član 18 zahtijeva pisani ugovor |
| Oglašavanje | Duplirani i neovlašćeni oglasi | Član 25 zahtijeva identitet posrednika i podatke |
| Javna provjera | Reputacija i preporuke | Javni elektronski Registar |
| Kazne | Ograničene posljedice | Članovi 36–38, kazne i zabrane; pogledajte kazne za nezakonito poslovanje |
| Katastarska provjera | Kasno, nakon interesovanja | Trebalo bi da postane norma |
Šta ovo znači za strane kupce
Lakše je prepoznati legitimne agente — tražite podatke o upisu u registar, status stručnog ispita i osiguranje. Pisani ugovori o posredovanju postaju normalni (član 18). Osiguranje daje jasniji put naknade. Oglasi zasnovani na katastarskoj provjeri postaju očekivani standard (član 20 + član 25).
FAQ
Kada zakon zaista počinje da se primjenjuje? Stupio na snagu 13. avgusta 2025. Prelazni period iz člana 41 — rok avgust 2026. Podzakonski akti do maja 2026, PKCG zatim 60 dana za organizovanje ispita; podzakonski akti su objavljeni ranije, 25. marta 2026.
Mogu li vjerovati agenciji koja još nije obnovila licencu? Prije avgusta 2026 — oprez, ali ne automatski loša namjera. Tražite registraciju, osiguranje, status ispita, pisani ugovor. Nakon roka — odsustvo registracije je ozbiljan signal upozorenja.
Šta ako je moj agent izvan Crne Gore? Pitajte na osnovu čega agencija radi prema crnogorskim pravilima. Član 3 polazi od crnogorskih subjekata. Pravilo za EU/EEP odloženo do pristupanja.
Da li se zakon odnosi na kratkoročni zakup? Ako agencija posreduje u zakupu uz naknadu — zakon može biti primjenjiv. Direktno iznajmljivanje vlasnika razlikuje se od posredovanja.
Da li su prodaje u izgradnji obuhvaćene? Ako posrednik oglašava za proviziju — zakon se može primijeniti. Tražite nalog, dokumentaciju developera, građevinsku dozvolu.
Gdje mogu prijaviti nelicenciranog agenta? Nadzor: ministarstvo za ekonomski razvoj + tržišna inspekcija. Sačuvajte dokaze. Kontaktirajte i PKCG i Registar posrednika. Ako je novac plaćen — odmah advokat.
Izvori
- Skupština Crne Gore — skupštinski dosije za Predlog zakona, status: usvojen.
- Službeni list Crne Gore — Službeni list CG br. 89/2025.
- Zvanični tekst zakona — članovi 3, 6, 7, 8, 10, 11, 18, 20, 25, 35, 36–43.
- Privredna komora Crne Gore / Glasnik PKCG — sektorski komentar.
- Ministarstvo ekonomskog razvoja — izvještaj o javnoj raspravi.
- BDK Advokati — izmjene Zakona o strancima, prag 150.000 €.
- REVERA Legal — pravne usluge u oblasti nekretnina.
- IMI Daily — prag za boravak po osnovu nepokretnosti.
Odricanje od odgovornosti
Ovaj članak je namijenjen isključivo opštem informisanju i zasnovan je na javno dostupnim pravnim i institucionalnim izvorima zaključno sa majem 2026. godine. Ne predstavlja pravni savjet, poreski savjet, investicioni savjet, imigracioni savjet niti zamjenu za due diligence provjeru koju treba da sprovede licencirani crnogorski advokat, notar, poreski savjetnik ili drugi kvalifikovani stručnjak.