Novi crnogorski Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti mijenja pravila o tome ko može zakonito da radi kao agent za nekretnine u Crnoj Gori. Zakon je usvojen 30. jula 2025. godine, objavljen u Službenom listu Crne Gore 89/2025, a stupio je na snagu 13. avgusta 2025. godine.
Za strane kupce praktična promjena je jasna: do roka za usklađivanje u 2026. godini, agenciju za nekretnine ne treba smatrati "profesionalnom" samo zato što ima sajt, WhatsApp broj ili kancelariju. Mora biti povezana sa formalnim registrom posrednika u Crnoj Gori, imati najmanje jednog kvalifikovanog zaposlenog agenta, imati osiguranje od profesionalne odgovornosti i koristiti agente koji su položili stručni ispit.
Ovaj članak objašnjava samo sloj licenciranja i stručnog ispita. Za šire objašnjenje zakona, počnite od pregleda novog zakona. Za rokove, pogledajte rokovi i vremenski okvir. Za kazne, pogledajte kazne za nezakonito poslovanje.
Ko mora da polaže stručni ispit
Stručni ispit je profesionalni ispit za lica koja obavljaju poslove posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti u Crnoj Gori. Prema članu 7, ispit organizuje i sprovodi Privredna komora Crne Gore (PKCG), na crnogorskom jeziku, pred komisijom koju obrazuje PKCG.
Ispit polaže fizičko lice, a ne sama agencija. Agencija ili preduzetnik je posrednik. Fizičko lice koje je položilo ispit je agent.
Zakon uvodi dvije povezane obaveze:
| Pravni nivo | Na koga se odnosi | Glavno pravilo |
|---|---|---|
| Upis posrednika | Privredno društvo ili preduzetnik | Mora biti upisan u Registar posrednika |
| Obaveza ispita | Pojedinačni agent | Mora položiti stručni ispit |
| Kadrovski uslov | Posrednik | Mora imati najmanje jednog zaposlenog na puno radno vrijeme koji je položio stručni ispit |
| Zabrana | Posrednik | Ne smije zaposliti ili angažovati lice za poslove posredovanja bez položenog stručnog ispita |
Prema članu 6, privredno društvo ili preduzetnik može biti upisan u Registar posrednika samo ako ima najmanje jednog zaposlenog na puno radno vrijeme sa položenim stručnim ispitom. Član 6 takođe zahtijeva da posrednik bude registrovan u Centralnom registru privrednih subjekata za djelatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti kao pretežnu djelatnost, da ima odgovarajući poslovni prostor, da ima osiguranje od profesionalne odgovornosti i da vlasnici, osnivači i agenti ispunjavaju uslov u pogledu kaznene evidencije.
Prema članu 15, posrednik ne smije zaposliti ili na drugi način angažovati lice za obavljanje poslova posredovanja ako to lice nema položen stručni ispit. To znači da uslov nije ograničen na jednog "licenciranog menadžera" iznad nelicenciranog prodajnog tima. Ako lice stvarno obavlja poslove posredovanja, uslov stručnog ispita je relevantan.
Pored licenciranja, član 26 ograničava šta registrovani posrednik može potpisati u ime klijenata. Posrednik može potpisati predugovor ili ugovor o prodaji, ili primiti kupoprodajnu cijenu ili depozit, samo uz posebno pisano ovlašćenje klijenta. To ovlašćenje mora biti ovjereno u skladu sa pravilima o ovjeri potpisa. Ovo štiti kupce od situacija u kojima agent prekorači mandat posredovanja i uđe u vlasničke transakcije.
Član 7 postavlja uslove za polaganje ispita u vezi sa prebivalištem ili odobrenim boravkom, nivoom obrazovanja i jezikom. Zakon u članu 7 ne objavljuje poseban numerički starosni prag. U praksi se može očekivati da će punoljetstvo, poslovna sposobnost i sposobnost za rad ili poslovanje biti relevantni, ali tačan jezik u vezi sa starosnim uslovom treba provjeriti u podzakonskim aktima objavljenim 25. marta 2026. i naknadnim uputstvima PKCG.
Uslovi za pristup ispitu detaljno
Član 7 daje osnovne uslove za pristup stručnom ispitu. Član 6 dodaje uslov u pogledu kaznene evidencije koji je relevantan za agente povezane sa registrovanim posrednikom. Posmatrano zajedno, očekivani dosije kandidata treba da obuhvati sljedeće:
- Prebivalište ili odobreni boravak. Kandidat mora imati prebivalište ili odobren stalni ili privremeni boravak u Crnoj Gori, ili u državi EU/EEA, u skladu sa pravilima o strancima, boravku, radu i međunarodnoj ili privremenoj zaštiti.
- Obrazovanje nivo IV. Kandidat mora imati najmanje IV nivo Nacionalnog okvira kvalifikacija (NOK).
- Znanje crnogorskog jezika. Član 7 zahtijeva potvrdu o znanju crnogorskog jezika prema posebnom programu koji donosi Nacionalni savjet za obrazovanje.
- Prijava PKCG. Zahtjev za polaganje ispita, sa dokazima o ispunjenosti uslova, podnosi se Privrednoj komori Crne Gore.
- Ispit na crnogorskom jeziku. Ispit se polaže na crnogorskom jeziku pred komisijom koju obrazuje PKCG.
- Uslov u pogledu kaznene evidencije. Član 6 zahtijeva da vlasnik, osnivač i agenti posrednika nijesu pravosnažno osuđivani za krivična djela protiv platnog prometa i privrednog poslovanja, imovine ili službene dužnosti, ako je izrečena kazna zatvora bila duža od tri mjeseca.
- Uvjerenje nakon položenog ispita. Nakon što kandidat položi ispit, izdaje se uvjerenje.
Za strane agente, jezički uslov je prva praktična prepreka.
Šta ispit provjerava — poznati obim
Podzakonski akt (pravilnik) koji uređuje stručni ispit objavljen je 25. marta 2026. Struktura ispita i sastav komisije sada su propisani: pisani dio (do 1 sat, prag za prolaz 75%) i usmeni dio (do 30 minuta), pred petočlanom komisijom — dva člana iz Ministarstva ekonomije i tri iz Privredne komore Crne Gore (PKCG).
Koristeći Hrvatsku samo kao poređenje, budući crnogorski ispit vjerovatno će obuhvatiti: zakon o posredovanju, obligaciono pravo, prodaju i zakup, katastar i evidenciju nepokretnosti, terete i provjeru vlasništva, osnove oporezivanja, pravila oglašavanja, profesionalnu etiku i analizu tržišta.
Gdje se prijaviti — postupak pred PKCG
PKCG je procesna tačka za stručni ispit prema članu 7. Sjedište Komore je na adresi ul. Novaka Miloševa 29/II, Podgorica 81000, Crna Gora.
Vremenski okvir
| Datum / period | Pravni osnov | Praktično značenje |
|---|---|---|
| 30. jul 2025. | Zakon usvojen | Skupština je usvojila zakon |
| 13. avgust 2025. | Član 43 | Zakon je stupio na snagu |
| 25. mart 2026. objavljeno | Član 39 | Podzakonski akti objavljeni |
| 60 dana nakon podzakonskih akata | Član 40 | PKCG mora stvoriti uslove za organizovanje ispita |
| jul–avgust 2026. očekivano | Izvedeno iz člana 40 | Prvi praktični ispitni rok |
| avgust 2026. | Član 41 | Postojeći posrednici moraju uskladiti poslovanje |
Procjena troškova
Član 8 zahtijeva minimalno osiguranje od €20.000 po slučaju i €60.000 godišnje. Ukupan budžet za prvu godinu procjenjuje se na €1.500–2.500.
Posljedice poslovanja bez licence
Prema članu 36, pravno lice bez upisa može biti kažnjeno od €4.000 do €20.000. Prema članu 38, angažovanje lica bez ispita kažnjava se od €1.000 do €6.000.
Prije plaćanja depozita, pitajte agenciju: Da li ste upisani u Registar posrednika? Koji zaposleni ima položen stručni ispit? Da li imate osiguranje od profesionalne odgovornosti?
Za provjere na nivou same nepokretnosti, koristite provjeru katastra zajedno sa provjerom agenta.
FAQ
1. Agent sam u Srbiji, Hrvatskoj ili EU — može li se moja licenca prenijeti? Ne automatski. Član 7 propisuje crnogorski postupak stručnog ispita preko PKCG. Odredbe za posrednike iz EU/EEA primjenjuju se tek od dana pristupanja Crne Gore EU.
2. Podzakonski akti su objavljeni — mogu li sada započeti prijavu? Možete pripremiti dokumentaciju, ali formalni postupak zavisi od PKCG. Konačni obrazac prijave i raspored treba da dođu od PKCG.
3. Da li moja agencija mora imati posebnu licencu? Oba nivoa su važna. Pojedinačni agent mora imati položen stručni ispit. Privredno društvo mora biti upisano u Registar posrednika.
4. Postoje li izuzeća za iskusne agente? U osnovnom tekstu člana 7 nije navedeno javno izuzeće.
Ovaj članak je isključivo informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. MontenegroHousing.com ne pruža pravne usluge, usluge licenciranja niti pripremu za ispit. Agenti, agencije, kupci i strani posrednici treba da potvrde svoj položaj kod PKCG, nadležnog Ministarstva i licenciranog crnogorskog advokata prije preduzimanja bilo kakvih radnji.