Kaufnebenkosten für Immobilien in Montenegro 2026

Zuletzt aktualisiert: 1. Juni 2026

Der ausgeschriebene Preis einer Immobilie in Montenegro ist nicht das, was Sie zahlen. Zwischen Übertragungssteuer, Notarkosten, Anwaltshonoraren, Übersetzung, Eintragung und jährlicher Grundsteuer rechnet ein ausländischer Käufer typischerweise 5 % bis 8 % beim Kauf von Bestandsimmobilien hinzu — und 2,5 % bis 5 % bei Neubauten, bei denen die MwSt. enthalten ist. Für eine Wohnung in Bečići zu 250.000 € liegt der tatsächliche Mittelabfluss bei rund 263.000 € bis 270.000 €.

Die Eckzahlen — was Sie erwarten können

Kaufart	Gesamtkosten in % des Preises	Beispiel bei 250.000 €
Bestandsimmobilie	5 % – 8 %	12.500 € – 20.000 €
Neubau vom Bauträger (MwSt. inklusive)	2,5 % – 5 %	6.250 € – 12.500 €
Luxus / Premium > 500.000 €	6 % – 9 %	30.000 € – 45.000 € bei 500.000 €

Die Übertragungssteuer — Montenegros größter Einzelposten

Seit dem 1. Januar 2024 wendet Montenegro eine progressive Übertragungssteuer an:

Wertbereich der Immobilie	Steuersatz
0 € – 150.000 €	3 %
150.001 € – 500.000 €	5 %
500.001 € und darüber	6 %

Die Sätze sind progressiv innerhalb der Bereiche — nur der Teil innerhalb des jeweiligen Bereichs wird mit diesem Satz besteuert.

Durchgerechnete Beispiele

Wohnung für 120.000 € (Bar): 120.000 € × 3 % = 3.600 € (effektiv 3,0 %)

Wohnung für 250.000 € (Bečići): 150.000 € × 3 % + 100.000 € × 5 % = 9.500 € (effektiv 3,8 %)

Villa für 450.000 € (Tivat): 150.000 € × 3 % + 300.000 € × 5 % = 19.500 € (effektiv 4,3 %)

Wohnung für 750.000 € (Porto Montenegro): 150.000 € × 3 % + 350.000 € × 5 % + 250.000 € × 6 % = 37.000 € (effektiv 4,9 %)

Luxusvilla für 1.500.000 € (Luštica Bay): 150.000 € × 3 % + 350.000 € × 5 % + 1.000.000 € × 6 % = 82.000 € (effektiv 5,5 %)

Zeitpunkt: Der Käufer muss innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung zahlen. Verspätete Zahlung: 0,03 % Zinsen pro Tag. Die Steuerbehörde kann eine Unterbewertung beanstanden.

MwSt. auf Neubauten — wann sie anfällt

Neue Immobilien, die zum ersten Mal von einem Bauträger verkauft werden: 21 % MwSt. statt Übertragungssteuer. In der Regel im ausgeschriebenen Preis enthalten — schriftlich bestätigen lassen.

Häufiger Fehler: Anzunehmen, dass die MwSt. enthalten ist, obwohl sie es nicht ist, oder umgekehrt. Lassen Sie sich immer ausdrücklich „MwSt. inklusive“ oder „MwSt. exklusive“ bestätigen.

Notarkosten — vorhersehbar und standardisiert

Immobilienwert	Notargebühr
Bis 100.000 €	350 € – 600 €
100.000 € – 250.000 €	500 € – 900 €
250.000 € – 500.000 €	800 € – 1.500 €
500.000 € – 1.000.000 €	1.200 € – 2.500 €
Über 1.000.000 €	2.000 € – 4.000 €+

Enthält Vertragsentwurf, Katasterprüfung, Identitätsprüfung, Unterschriftsbeglaubigung und Katastereinreichung.

Kosten für vereidigte Übersetzer

Leistung	Kosten
Vereidigter Übersetzer beim Notartermin	80 € – 200 €
Übersetzung von Begleitdokumenten (pro Seite)	15 € – 30 €
Vollständige Vertragsübersetzung	100 € – 300 €

Anwaltshonorare — Ihr wichtigster variabler Kostenpunkt

Leistungsumfang	Kostenbereich
Grundlegende Prüfung einer Bestandsimmobilie	500 € – 1.200 €
Bestandsimmobilie mit Hypothekenlöschung	800 € – 2.000 €
Off-Plan / Neubau	1.000 € – 2.500 €
Luxus / Premium > 500.000 €	1.500 € – 4.000 €
Legalisierung ausstehend oder komplex	2.000 € – 5.000 €+

Wichtig: beauftragen Sie unabhängig, nicht den Anwalt des Verkäufers oder Maklers. Die Anwaltskammer von Montenegro führt das öffentliche Register.

Gebühren für die Katastereintragung

Eintragungsgebühr: etwa 0,5 % des Katasterwerts
Bearbeitungszeit: 2–6 Wochen
Für eine Immobilie zu 250.000 €: etwa 1.150 €

Maklerprovision — wer zahlt?

Vereinbarung	Wer zahlt	Provision
Nur Verkäufermakler (am häufigsten)	Verkäufer	3 % (keine Kosten für Käufer)
Käufermakler (separat)	Käufer	2 % – 3 %
Premium- / internationaler Service	oft Käufer	3 % – 5 %

Das neue Maklergesetz verlangt schriftliche Provisionsvereinbarungen.

Jährliche Grundsteuer — die laufende Kosten

Sätze: 0,10 % bis 1,0 % des Marktwerts, von der Gemeinde festgelegt.

Gemeinde	Satz
Podgorica	0,15 % – 0,25 %
Budva	0,20 % – 0,35 %
Tivat (Zonen Porto Montenegro)	0,30 % – 0,70 %
Kotor	0,20 % – 0,30 %
Bar, Herceg Novi, Ulcinj	0,15 % – 0,25 %

Immobilie	Wert	Jährliche Steuer
Bečići 65 m²	200.000 €	400 € – 700 €
Porto Montenegro 90 m²	800.000 €	2.400 € – 5.600 €
Luštica Bay 150 m² Villa	1.300.000 €	3.900 € – 9.100 €

Steuer auf Mieteinnahmen (falls Sie vermieten)

Einkommensart	Steuersatz
Langzeitvermietung	15 % für Privatpersonen (abzugsfähige Aufwandspauschalen)
Kurzzeit / Airbnb	Gleicher Satz + Tourismussteuerpflichten — kurz- und langfristige Vermietung wird für die Netto-Rendite-Berechnung unterschiedlich behandelt.
Über eine Unternehmensstruktur (DOO)	9 % Körperschaftsteuer

Kapitalertragsteuer — beim Verkauf

Privatpersonen: 15 % auf den Gewinn
Zulässige Abzüge: Anschaffungskosten, Übertragungssteuer, Renovierung, Anwaltskosten, Maklerprovisionen
Hauptwohnsitz: kann befreit sein
Haltedauer: keine Befreiung danach, wie lange Sie die Immobilie besessen haben; Vergünstigungen gelten nur für den Hauptwohnsitz und für Übertragungen zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern

Durchgerechnetes Beispiel: 250.000 € → 350.000 € nach 5 Jahren

Verkaufspreis 350.000 € − abzugsfähige Kosten 287.000 € = steuerpflichtiger Gewinn 63.000 € → Kapitalertragsteuer (15 %) = 9.450 €

Gesamtkostenaufstellung — drei Szenarien

Szenario A: Wohnung zu 150.000 € in Šušanj (Bar)

Posten	Betrag
Kaufpreis	150.000 €
Übertragungssteuer (3 %)	4.500 €
Notar + Anwalt + Übersetzer + Eintragung	2.150 €
Gesamt	156.650 € (4,4 % Nebenkosten)

Szenario B: Wohnung zu 280.000 € in Bečići

Posten	Betrag
Kaufpreis	280.000 €
Übertragungssteuer (4.500 € + 6.500 €)	11.000 €
Notar + Anwalt + Übersetzer + Eintragung + Wechselkurs	5.050 €
Gesamt	296.450 € (5,9 % Nebenkosten)

Szenario C: 750.000 € Porto Montenegro (Neubau, MwSt. inklusive)

Posten	Betrag
Kaufpreis (MwSt. inklusive)	750.000 €
Notar + Anwalt + Übersetzer + Eintragung + Einrichtung	11.800 €
Gesamt	761.800 € (1,6 % Nebenkosten)

Versteckte Kosten, die oft vergessen werden

Immobilieninspektion: 300 € – 1.000 €
Möbel + Airbnb-Einrichtung: 5.000 € – 15.000 €
Versicherung: 150 € – 350 €/Jahr
Versorgungsanschlüsse: 200 € – 500 €
Hausgeld / Servicegebühren: 20 € – 80 €/Monat (Premium: 500 € – 3.000 €/Jahr)
Jährliche Buchhaltung (bei Vermietung): 300 € – 800 €/Jahr
Instandhaltungsrücklagen: 0,5 % – 1,0 % des Immobilienwerts jährlich

Vergleich mit anderen Märkten

Land	Gesamte Transaktionsnebenkosten (Bestand)
Montenegro	5 % – 8 %
Kroatien	5 % – 7 %
Griechenland	4 % – 9 %
Spanien	8 % – 12 %
Italien	9 % – 15 %
Frankreich	7 % – 10 %
Deutschland	9 % – 13 %
Albanien	3 % – 5 %

Montenegro liegt nach europäischen Maßstäben im mittleren bis günstigen Bereich. Einen Überblick über den gesamten Ablauf finden Sie in unserem Leitfaden für ausländische Käufer.

Wie Sie realistisch budgetieren

Bestandsimmobilie: Reservieren Sie 8 % des Preises für die gesamten Transaktionskosten + 1 % jährlich für Steuer + Instandhaltung.

Neubau: Reservieren Sie 4 % des Preises + 1–2 % jährlich für Steuer + Servicegebühren + Instandhaltung.

Wie Sie vor der Unterzeichnung alles prüfen

Kostenlose Katasterprüfung — Eigentum, Eintragung, Belastungen (3 Sekunden)
PwC Tax Summaries (taxsummaries.pwc.com/montenegro) — maßgeblich, kostenlos
Unabhängige Anwaltsberatung (100 €–200 €) — Erkennung von Warnsignalen

Fazit

Die Kaufkosten in Montenegro sind vorhersehbar und nach europäischen Maßstäben im mittleren Bereich. Die progressive Übertragungssteuer (3 %/5 %/6 %) hält die Nebenkosten bei mittleren Kaufpreisen unter Kontrolle, während Neubauten mit enthaltener MwSt. den günstigsten transaktionalen Weg bieten.

Für eine praktische Budgetierung:

Reservieren Sie 5–8 % des Bestandspreises (oder 2,5–5 % bei Neubauten mit enthaltener MwSt.)
Holen Sie geprüfte Zahlen von PwC, KPMG oder Ihrem Anwalt ein
Planen Sie die laufenden Kosten des ersten Jahres ein — jährliche Steuer, Möbel, Versorgungsanschlüsse, Versicherung

Die progressive Übertragungssteuer von 2024 + das Maklergesetz von 2025 + das Legalisierungsgesetz machen Montenegro 2026 zum transparentesten Immobilienmarkt, den es je gab. Den vollständigen Ablauf lesen Sie in unserem Leitfaden zum schrittweisen Kauf.

Zur Prüfung: kostenlose Katasterprüfung. Zum Käuferschutz: Montenegros Maklergesetz von 2025. Zur Legalisierung: Schwarzbauten und Legalisierung in Montenegro.

Durchsuchen Sie vorgeprüfte Inserate: MontenegroHousing.com Immobilien.

Über die Kosten hinaus — Ihr rechtlicher Schutz

Das neue Maklergesetz gibt Käufern konkreten Schutz über den Kostenblock hinaus: schriftliche Verträge, verpflichtende Berufshaftpflichtversicherung und transparente Gebührenoffenlegung. Siehe Käuferschutzrechte nach dem neuen Gesetz für das vollständige Bild.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es höhere Transaktionskosten für ausländische gegenüber inländischen Käufern?

Nein. Übertragungssteuer, MwSt., Notarkosten und Eintragung sind unabhängig von der Staatsangehörigkeit identisch. Das Einzige, was hinzukommt, sind die Kosten für vereidigte Übersetzer, die für jeden Käufer anfallen, der nicht fließend Montenegrinisch spricht.

Kann die Übertragungssteuer reduziert oder vermieden werden?

Grundsätzlich nein — in Montenegro gibt es keine Vergünstigung für Erstkäufer und keine Hauptwohnsitzbefreiung bei der Übertragungssteuer auf den Erwerb. Einige eng gefasste Ausnahmen bestehen für Familienübertragungen und Unternehmensumstrukturierungen.

Und die MwSt. — kann sie zurückerstattet werden?

Für private Käufer: nein. Die MwSt. ist eine Verbrauchssteuer und für Privatpersonen nicht erstattungsfähig. Für umsatzsteuerregistrierte Unternehmen, die für betriebliche Zwecke kaufen: unter bestimmten Bedingungen ja, dies erfordert jedoch die Beratung durch einen Buchhalter.

Wie sind die Zahlungen strukturiert?

Typischer Ablauf: Anzahlung von 10 % bei Unterzeichnung des predugovor, Anwaltshonorare 50 % im Voraus und 50 % bei Abschluss, Notarkosten beim Abschluss, Übertragungssteuer innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsunterzeichnung, Katastereintragung bei Einreichung, restlicher Kaufpreis gemäß Vertragsbedingungen.

Was, wenn mein Kaufpreis unter dem von der Steuerbehörde festgelegten Marktwert liegt?

Die Steuerverwaltung kann den deklarierten Preis beanstanden und die Steuer auf den höheren Marktwert festsetzen. Dies kommt am häufigsten vor, wenn Verträge Preise zeigen, die deutlich unter vergleichbaren Transaktionen liegen. Verwenden Sie realistische, nachprüfbare Preise.

Gibt es Steuerabkommen, die meine Situation betreffen?

Montenegro hat Doppelbesteuerungsabkommen mit über 45 Ländern, darunter Großbritannien, Deutschland, Russland, die Türkei, Frankreich, Italien, Österreich und die Schweiz. Diese verhindern die Doppelbesteuerung von Mieteinnahmen und Kapitalgewinnen. Die USA haben kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Montenegro — US-Käufer sollten einen grenzüberschreitenden Steuerberater konsultieren.

Reduziert der Immobilienkauf meine Einkommensteuer?

Nein. Der Immobilienkauf ist eine Investitionsausgabe und nicht abzugsfähig. Mieteinnahmen und Kapitalgewinne sind steuerpflichtig. Die jährliche Grundsteuer ist gegen Mieteinnahmen abzugsfähig, jedoch nicht gegen das persönliche Einkommen.

Was ist der Unterschied zwischen Katasterwert und Marktwert?

Der Marktwert ist der Preis, zu dem die Immobilie verkauft würde (verwendet für die Übertragungssteuer). Der Katasterwert ist die amtliche Bewertung (typischerweise 70–90 % des Marktwerts, verwendet für die jährliche Grundsteuer). Die Steuerbehörden aktualisieren die Katasterwerte regelmäßig.

Wie lange dauert die gesamte Transaktion?

Typisch: vom Angebot bis zum predugovor 1–2 Wochen, vom predugovor bis zum Notarabschluss 2–4 Wochen, vom Abschluss bis zur Katastereintragung 2–6 Wochen. Insgesamt 5–12 Wochen im Standardfall. Komplexe Transaktionen 4–6 Monate.

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