Montenegros Immobiliensteuersystem ist im europäischen Vergleich günstig, hat sich aber 2024 wesentlich geändert. Dieser Leitfaden zeigt genau, was Sie beim Kauf, während des Besitzes und beim Verkauf zahlen — mit aktuellen Sätzen für 2026.
Beim Kauf: Grunderwerbsteuer oder MwSt.
Seit 1. Januar 2024 ist die Grunderwerbsteuer (RETT) bei Wiederverkauf progressiv, nicht mehr pauschal 3%. Sie wird in Stufen des Marktwerts berechnet:
- 3% auf den Wert bis 150.000 €
- 5% auf den Anteil von 150.000 bis 500.000 €
- 6% auf den Anteil über 500.000 €
Bemessungsgrundlage ist der vom Finanzamt festgestellte Marktwert — nicht zwingend Ihr Vertragspreis. Erklärung und Zahlung erfolgen binnen 15 Tagen nach Unterzeichnung. Neubau direkt vom Bauträger zahlt keine Grunderwerbsteuer; stattdessen enthält der Preis 21% MwSt. (erster Eigentumsübergang).
Während des Besitzes: jährliche Steuer
Die jährliche Immobiliensteuer wird von der Gemeinde festgelegt und beträgt 0,25%–1,0% des festgestellten Marktwerts zum 1. Januar. Der Satz hängt von Gemeinde und Kategorie ab — Zweit-/Ferienwohnungen und unbebautes Land können höher liegen, während der Hauptwohnsitz oft Erleichterungen genießt. Zahlung meist in zwei Raten laut Bescheid.
Beim Verkauf: Veräußerungsgewinn
Bei Verkauf mit Gewinn wird der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen mit 15% besteuert. Befreiungen gelten häufig, wenn die Immobilie Ihr Wohnsitz war, oder bei Übertragungen zwischen Ehepartnern sowie zwischen Eltern und Kindern. Anrechenbare Kosten (Erwerb, dokumentierte Verbesserungen, Gebühren) mindern den steuerbaren Gewinn.
Gesamtkosten des Kaufs
Für einen Standardkauf rechnen Sie mit etwa 4–6% zusätzlich beim Wiederverkauf oder 2,5–5% beim Neubau, wo die MwSt. bereits enthalten ist. Hinzu kommen Notar, gerichtlicher Übersetzer, ein unabhängiger Anwalt für die Prüfung und die Maklerprovision.
Warum Wert- und Statusprüfung zählt
Die Bemessungsgrundlage ist der Markt-/Schätzwert — und der Rechtsstatus wirkt sich auf alles aus. Bestätigen Sie vor dem Kauf Eigentum und Grenzen im Kataster: unsere Plattform gleicht jedes Angebot mit dem montenegrinischen Kataster ab (Geoportal und eKatastar), damit Sie sauberes Eigentum kaufen, bevor Steuerpflichten entstehen.
Zusammenfassung
Kauf: 3–6% progressive Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf) oder 21% MwSt. (Neubau). Besitz: 0,25–1% pro Jahr. Verkauf: 15% auf den Gewinn, mit den üblichen Befreiungen. Dies ist eine allgemeine Orientierung, keine Steuerberatung — klären Sie Ihren Fall mit einem Fachberater.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Montenegro?
Seit 2024 progressiv: 3% bis 150.000 €, 5% von 150.000 bis 500.000 €, und 6% darüber, auf den festgestellten Marktwert.
Zahle ich MwSt. beim Neubau?
Ja — der erste Übergang eines Neubaus vom Bauträger trägt 21% MwSt., meist im Preis enthalten; eine Grunderwerbsteuer fällt dann nicht an.
Wie hoch ist die jährliche Immobiliensteuer?
Von der Gemeinde festgelegt, in der Regel 0,25%–1,0% des Schätzwerts; Ferienwohnungen können höher liegen, der Hauptwohnsitz kann Erleichterungen erhalten.
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