Wie man in Montenegro Immobilien kauft: Ein vollständiger Leitfaden

Warum der Prozess wichtig ist

Der Immobilienkauf in Montenegro ist nach europäischen Maßstäben unkompliziert — aber nur wenn Sie die richtige Reihenfolge einhalten und die richtigen Leute einsetzen. Die meisten Streitigkeiten, die ausländischen Käufern schaden, entstehen, weil der Käufer einen Schritt übersprungen oder den falschen Fachmann eingesetzt hat. Dieser Leitfaden führt durch den gesamten Prozess von der Suche bis zur Ausstellung des registrierten Katasterauszugs, der Sie als neuen Eigentümer bestätigt.

Der gesamte Prozess dauert typischerweise 4–12 Wochen vom Vorvertrag bis zur Registrierung.

Schritt 1: Budget definieren — einschließlich aller Kosten

Bevor Sie mit der Besichtigung beginnen, klären Sie, was Sie tatsächlich ausgeben können. Der Kaufpreis ist nicht die volle Rechnung. Planen Sie für:

• Übertragungssteuer — 3 % des Kaufpreises für Bestandsimmobilien, oder 21 % MwSt. bei Neubauten
• Anwalt — 1–2 % des Kaufpreises (500–1.500 € für die meisten Transaktionen)
• Notar — ca. 0,1 %, bei 2.000 € gedeckelt
• Registrierung — 50–150 €
• Maklerprovision — 2–4 %, oft vom Verkäufer gezahlt, aber immer bestätigen

Die Gesamtnebenkosten belaufen sich typischerweise auf 5–7 % zusätzlich zum Kaufpreis.

Schritt 2: Die Immobilie finden

Durchsuchen Sie Inserate, definieren Sie Ihre Kriterien und engen Sie auf drei bis fünf Kandidaten ein. Der effizienteste Weg besteht darin, zunächst online zu suchen, dann eine Reise zu buchen und alles in zwei oder drei Tagen zu besichtigen.

Schritt 3: Einen unabhängigen Anwalt beauftragen

Dies ist die wichtigste Entscheidung im Prozess. Beauftragen Sie einen montenegrinischen Anwalt, der nicht mit dem Verkäufer, dem Makler oder einem beteiligten Bauträger verbunden ist. Die Rolle des Anwalts:

• Beschaffung eines frischen zertifizierten Katasterauszugs (List Nepokretnosti)
• Überprüfung der Baugenehmigung (Građevinska dozvola) und der Nutzungsgenehmigung (Upotrebna dozvola)
• Überprüfung auf Steuerrückstände, Hypotheken, Pfandrechte und Ansprüche
• Entwurf und Überprüfung der Verträge

Rechnen Sie mit 500–1.500 € für eine Standardtransaktion.

Schritt 4: Vorvertrag und 10 % Anzahlung

Sobald Ihr Anwalt eine erste Prüfung durchgeführt hat, wird der Vorvertrag (predugovor) unterzeichnet. Eine Anzahlung von 10 % wird auf das Treuhandkonto des Anwalts gezahlt. Der Vorvertrag ist rechtlich bindend: Wenn der Käufer ohne Grund zurücktritt, verfällt die Anzahlung; wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte zurückzahlen.

Schritt 5: Due Diligence (2–8 Wochen)

In dieser Zeit erledigt Ihr Anwalt die tiefergehende Arbeit. Wichtigste Prüfungen:

• Eigentum: Blatt B muss den Verkäufer als Eigentümer mit dem Anteil auflisten, den er zu besitzen behauptet
• Belastungen: Blatt C muss sauber sein
• Genehmigungen: Die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung müssen vorhanden sein
• Steuerrückstände: Ausstehende kommunale Grundsteuer muss geklärt werden

Schritt 6: Hauptvertrag und notarieller Abschluss

Sobald die Due Diligence sauber ist, wird der Hauptvertrag (glavni ugovor) vor einem montenegrinischen Notar unterzeichnet. Beide Parteien — oder ihre bevollmächtigten Vertreter unter Vollmacht — müssen anwesend sein.

Schritt 7: Steuerzahlung und Katasterregistrierung (innerhalb von 30 Tagen)

Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung muss Ihr Anwalt:

• Die 3 % Übertragungssteuer an die Steuerbehörde zahlen
• Den Registrierungsantrag bei der Immobilienverwaltung (UPN) einreichen

Einige Wochen später wird das Kataster aktualisiert und Sie erhalten einen frischen Auszug, der Sie als registrierten Eigentümer ausweist.

Optionaler Schritt 8: Aufenthaltsgenehmigung beantragen

Jeder Immobilienkauf qualifiziert den Käufer für eine montenegrinische vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung. Die Bewerbung wird bei der örtlichen Ausländerabteilung eingereicht.

Häufige Fallstricke

• Den Anwalt des Verkäufers einstellen. Verwenden Sie immer Ihren eigenen unabhängigen Anwalt.
• Bezahlung in bar über 10.000 €. Nach montenegrinischem Recht illegal.
• Eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung kaufen. Das Gebäude ist rechtlich nicht vollständig.
• Die Blatt-C-Überprüfung überspringen. Hypotheken können den Verkauf überleben.

Fazit

Der montenegrinische Kaufprozess funktioniert gut für ausländische Käufer, wenn Sie die Reihenfolge befolgen: realistisch budgetieren, die Immobilie finden, einen unabhängigen Anwalt beauftragen, den Vorvertrag mit 10 % Anzahlung unterzeichnen, Due Diligence abschließen, vor einem Notar abschließen, die Übertragungssteuer zahlen und beim Kataster registrieren. Von Anfang bis Ende dauert es normalerweise 4–12 Wochen und 5–7 % des Kaufpreises an Abschlusskosten.

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