Schwarzbauten & Legalisierung in Montenegro 2026

Zuletzt aktualisiert: Juni 2026

Update (Juni 2026): Die Frist für die Katastereintragung wurde bis zum 14. August 2026 verlängert. Nachdem die Geodäsie-Organisationen von der Nachfrage nach Terminen überlastet waren, hat das Ministerium — auf Antrag der Vereinigung der Gemeinden — die Frist für die Eintragung in das Kataster (upis u katastar), die erste Voraussetzung des Legalisierungsverfahrens, um sechs Monate gegenüber dem ursprünglichen 14. Februar 2026 verlängert.

Wenn Sie 2026 eine Immobilie in Montenegro kaufen, gibt es ein Gesetz, das Sie nicht ignorieren dürfen: das Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata — das Gesetz über die Legalisierung von Schwarzbauten, am 31. Juli 2025 vom Parlament Montenegros verabschiedet und seit dem 14. August 2025 in Kraft (Amtsblatt Montenegros 91/2025).

Dieses Gesetz hat den montenegrinischen Immobilienmarkt grundlegend verändert. Schätzungen zufolge gibt es landesweit zwischen 100.000 und 120.000 Schwarzbauten — rund 30–40 % aller errichteten Gebäude. Nach dem neuen Gesetz darf jede nicht legalisierte Immobilie weder verkauft noch verpfändet noch gewerblich genutzt werden. Das ursprüngliche Antragsfenster war der 14. Februar 2026, doch die Frist für die Katastereintragung wurde inzwischen bis zum 14. August 2026 verlängert. Bis Ende 2025 hatten mehr als 5.000 Anträge die Immobilienverwaltung erreicht; der übrige Bestand droht in einem rechtlichen Schwebezustand zu bleiben, falls Eigentümer die verlängerte Frist versäumen.

Für ausländische Käufer ist dies derzeit das größte versteckte Risiko auf dem montenegrinischen Markt.

Warum es dieses Gesetz gibt

Schwarzbau ist in Montenegro seit Jahrzehnten ein strukturelles Problem. Nach dem wirtschaftlichen Zusammenbruch der 1990er Jahre und während der raschen Küstenexpansion der 2000er und 2010er Jahre wurden große Teile des Wohnungsbestands ohne ordnungsgemäße Baugenehmigung oder mit erheblichen Abweichungen von genehmigten Plänen errichtet.

Das Ministerium für Raumplanung verwies ausdrücklich auf das Scheitern früherer Legalisierungsrahmen. Unter dem vorherigen Gesetz über Raumplanung und Bau (2017) wurden von 61.647 bis 2017 eingereichten Anträgen nur 3.397 Gebäude jemals legalisiert — eine Erfolgsquote von lediglich 5,5 %.

Das Gesetz von 2025 stellt ausdrücklich fest, dass noch nicht legalisierte Gebäude nicht verkauft, verpfändet oder gewerblich genutzt werden dürfen. Notare müssen den Legalisierungsstatus vor jeder Immobilientransaktion überprüfen.

Fünf Dinge, die das Gesetz tatsächlich geändert hat

1. Satellitenaufnahmen als rechtliche Grundlage (Juli und November 2025)

Nur Gebäude, die auf den Aufnahmen vom Juli 2025 sichtbar sind, können legalisiert werden. Das vollständige Orthofoto wurde am 8. November 2025 von der Immobilienverwaltung offiziell veröffentlicht. Auf dieser Karte erscheinende Bauten sind förderfähig; nicht erscheinende Bauten können unter keinen Umständen legalisiert werden.

Nach Juli 2025 fertiggestellte Gebäude sind nicht legalisierbar — sie unterliegen Abrissverfügungen
Das Kataster kann jede Eintragung eines nicht auf den Aufnahmen sichtbaren Gebäudes von Amts wegen löschen
Die Gemeinde Žabljak entfernte Ende 2025 sieben Gebäude, die nach Juli 2025 errichtet worden waren

2. Die Antragsfrist — 14. Februar 2026, verlängert bis 14. August 2026

Eigentümer hatten ursprünglich sechs Monate Zeit, um Legalisierungsanträge zu stellen, bis zum 14. Februar 2026. Diese Frist für die Katastereintragung wurde inzwischen bis zum 14. August 2026 verlängert. Bis Ende 2025 gingen über 5.000 Anträge ein — ein Bruchteil der geschätzten über 100.000 Schwarzbauten.

3. Transaktionsbeschränkungen während der Legalisierung

Immobilien ohne abgeschlossene Legalisierung dürfen nicht verkauft, verpfändet oder gewerblich genutzt werden. Notare müssen den Rechtsstatus vor jeder Transaktion überprüfen.

4. Preise und Zahlungsstruktur

Schätzungen der Legalisierungsgebühren:

Wohnimmobilien an der Küste (Budva, Tivat, Kotor, Bar): 80–250 € pro m²
Wohnimmobilien im Landesinneren (Podgorica, Nikšić): 40–120 € pro m²
Gewerbe oder Hotellerie: 120–350 €+ pro m²
Zuzüglich Ingenieur- und Vermessungskosten: 500–3.000 €+

Ein 100 m² großes Schwarzbau-Haus in Budva kann 10.000–30.000 €+ an Legalisierungskosten verursachen.

Zahlungsoptionen: Einmalzahlung mit 20 % Rabatt oder Ratenzahlung über bis zu 30 Jahre.

5. Ausschlusszonen — Gebäude, die nicht legalisiert werden können

Nationalparks (Durmitor, Lovćen, Biogradska Gora, Skadarsee, Prokletije)
UNESCO-Welterbezonen (Altstadt von Kotor, Altstadt von Perast)
Sanitäre Wasserschutzzonen
Küstenschutzzonen
Für öffentliche Infrastruktur ausgewiesene Flächen
Grundstücke mit Erdrutschgefahr
Innerhalb von 400 Metern um militärische Anlagen

Was das für ausländische Käufer 2026 bedeutet

Für jede ältere Immobilie gibt es drei Szenarien:

Szenario A: Gebäude ist vollständig legalisiert

Sauberer Katastereintrag, gültige Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung. Standardtransaktion — gehen Sie mit der üblichen rechtlichen Due Diligence vor.

Szenario B: Gebäude ist im Legalisierungsverfahren (Antrag vor der Frist eingereicht — 14. Februar 2026, verlängert bis 14. August 2026)

Legalisierungsentscheidung ausstehend (12–36 Monate). Die Immobilie ist möglicherweise nicht übertragbar, bis die Legalisierung abgeschlossen ist. Bedingte Kaufverträge sind möglich, erfordern aber eine anspruchsvolle rechtliche Gestaltung.

Szenario C: Gebäude ist illegal, ohne Legalisierungsantrag

Kein aktives Legalisierungsverfahren (die Eintragungsfrist läuft bis zum 14. August 2026). Darf nicht verkauft, verpfändet oder gewerblich genutzt werden. Nicht kaufen zu normalen Bedingungen.

So überprüfen Sie den Legalisierungsstatus vor dem Kauf

Ebene 1: List nepokretnosti (Liegenschaftsblatt)

„Uknjižen objekat“ — Gebäude eingetragen, mit Genehmigungsreferenz
„Neuknjižen objekat“ — Gebäude nicht eingetragen (wahrscheinlich illegal)
„Nije evidentirano“ — kein Gebäudeeintrag vorhanden

Unser kostenloses Katasterprüfungs-Tool erledigt dies automatisch in drei Sekunden.

Ebene 2: Prüfen Sie das Orthofoto vom November 2025

Vergleichen Sie die Immobilie mit dem offiziellen Orthofoto vom November 2025 unter www.geoportal.co.me. Jede dort sichtbare Struktur ist potenziell förderfähig; nicht sichtbare Strukturen können nicht legalisiert werden.

Ebene 3: Direkte Überprüfung bei der Immobilienverwaltung

Bei unklaren Fällen den Status bei der Immobilienverwaltung (Uprava za nekretnine) oder der Gemeinde anfragen — am besten von einem montenegrinischen Anwalt erledigen lassen.

Warnsignale bei der Besichtigung

Visuell: Sichtbare Anbauten, die sich vom Hauptgebäude abheben, Nebengebäude ohne Genehmigung, Gebäude ungewöhnlich nah an Straßen oder Grenzen.

Dokumentation: Keine upotrebna dozvola (Nutzungsgenehmigung), Flächenabweichung zwischen Kataster und physischem Gebäude, Gebäude fehlt in den Katasterunterlagen.

Mündlich: „Den Papierkram regeln wir nach dem Abschluss“, „die Legalisierung läuft“ ohne Vorlage einer Antragsbestätigung, „fast jeder hat dieses Problem“.

Besonders risikoreiche Lagen

Hohes Risiko: Randgebiete von Ulcinj, Vororte von Bar (Sutomore, Ratac), äußere Bereiche von Budva (Lazi, Krimovica), ländliche Gebiete von Herceg Novi, äußere Vororte von Podgorica (Tuzi, Donja Gorica), nördliche Gemeinden.

Geringeres Risiko: Porto Montenegro, Lustica Bay, Portonovi, Stari Grad Kotor/Budva, Stadtzentrum von Tivat, moderne Podgorica-Gebäude (Preko Morače, Blok 5/6, City Kvart). Wenn Sie stattdessen über Grundstücke nachdenken, siehe unseren Leitfaden zum Grundstückskauf.

Wie die Immobilienverwaltung das Gesetz durchsetzt

8. Nov. 2025: Vollständiges Orthofoto veröffentlicht
Ende 2025: Žabljak entfernte 7 Gebäude; 4 weitere im Verfahren
Ende 2025: über 5.000 Anträge eingegangen
Februar 2026: ursprüngliche Frist (auf 14. August 2026 verlängert)
Laufend: Löschungen von Amts wegen im Kataster; Notare verweigern Transaktionen bei nicht legalisierten Immobilien

Was mit nicht legalisierten Immobilien noch möglich ist

Auf ein mögliches künftiges Fenster warten — ungewisser Zeitpunkt, wahrscheinlich andere Bedingungen
Innerhalb der Beschränkungen agieren — Eigentum und Nutzung möglich, aber kein Verkauf und keine Verpfändung
Abriss und Neubau — der sauberste Weg zu einem legalen Vermögenswert
Erbschaft — Erben übernehmen den Rechtsstatus einschließlich der Unverkäuflichkeit

Wie der neue Rahmen die Marktpreise beeinflusst

Legalisierte Immobilien werden mit 15–25 % Aufschlag gegenüber nicht legalisierten Gegenstücken gehandelt
Nicht legalisierte Immobilien sind für ausländische Käufer illiquide geworden
Das Notar-Transaktionsvolumen ging Ende 2025 zurück
Aufschlag für Legalität: 15–25 % mehr für sauber-legale Immobilien
Abschlag für Legalisierung-in-Bearbeitung: 5–15 % unter sauber-legal
Nicht legalisiert ohne Anträge: stark rabattiert oder unverkäuflich

Fazit

Das Legalisierungsgesetz von 2025 ist das bedeutendste einzelne Stück montenegrinischer Immobiliengesetzgebung seit einem Jahrzehnt. Die Legalisierungsfrist (ursprünglich 14. Februar 2026, verlängert bis 14. August 2026) hat den Markt neu geformt: Immobilien sind nun klar zweigeteilt — legalisiert (handelbar) und nicht legalisiert (beschränkt).

Drei konkrete Grundsätze:

Legalisierungsstatus vor jeder Anzahlung überprüfen — list nepokretnosti, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, alle drei müssen geprüft werden
Keine nicht legalisierten Immobilien kaufen, es sei denn, Sie akzeptieren, dass sie nicht ohne Weiteres weiterverkauft werden können
Das Orthofoto vom November 2025 als Referenzgrundlage nutzen

Der Markt ist im Volumen kleiner, aber zuverlässiger geworden. In Kombination mit dem Maklergesetz von 2025 (verpflichtende Maklerlizenzierung, schriftliche Katasterwarnungen, Berufshaftpflichtversicherung) bietet Montenegro Mitte 2026 das am klarsten definierte Käuferschutzregime seiner Geschichte.

Um vorab geprüfte Angebote zu durchsuchen: Geprüfte Immobilien ansehen.

Verbindung zum Maklergesetz

Wer außerhalb des Compliance-Rahmens des neuen Maklergesetzes agiert, dem drohen konkrete Geldbußen nach den Artikeln 36–38 — siehe unseren Leitfaden zu Strafen für illegale Tätigkeit für die vollständige Aufschlüsselung.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich 2026 in Montenegro noch sicher eine Immobilie kaufen?

Ja — aber nur legalisierte Immobilien oder solche mit aktiven Legalisierungsanträgen. Das Gesetz von 2025 hat den Markt nicht geschlossen, sondern bereinigt. Der Kauf einer ordnungsgemäß dokumentierten Immobilie ist 2026 sogar sicherer als 2024, weil der Rechtsstatus nun ausdrücklich und überprüfbar ist.

Was, wenn der Verkäufer mir versichert, die Legalisierung sei auch nach dem Abschluss noch möglich?

Der Verkäufer irrt sich oder ist unehrlich. Das ursprüngliche Antragsfenster war der 14. Februar 2026, verlängert bis 14. August 2026; ein Antrag muss vor dieser verlängerten Frist vorliegen. Akzeptieren Sie keine vage Zusicherung — überprüfen Sie, ob die Immobilie einen aktiven Legalisierungsantrag hat, andernfalls ist sie rechtlich beschränkt.

Sind Neubauwohnungen von Bauträgern (Porto Montenegro, Lustica Bay, Portonovi) betroffen?

Nein — diese Projekte wurden mit vollständigen Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen errichtet. Das Legalisierungsgesetz von 2025 betrifft historische informelle Bebauung, nicht moderne lizenzierte Entwicklung. Neubaukäufe von etablierten Bauträgern laufen normal ab.

Was ist mit alten Gebäuden in Stari Grad Kotor oder Stari Grad Budva?

Altstadtgebäude in historischen Stadtkernen haben in der Regel Baugenehmigungen aus früheren Zeiten (jugoslawische Ära oder davor). Allerdings können über die Jahrzehnte informell vorgenommene An-, Aus- oder Innenumbauten beanstandet werden. Ein auf historische Stadtkerne spezialisierter Anwalt sollte diese gezielt prüfen.

Wie lange dauert die Legalisierung bei einem eingereichten Antrag tatsächlich?

Realistische Schätzung: 12–24 Monate für übliche Wohngebäude unter 500 m². 24–36 Monate für Gebäude von 500–2.000 m² oder Gewerbeimmobilien. 36+ Monate für komplexe Fälle, Schutzgebiete oder Grenzstreitigkeiten.

Kann ein nicht ansässiger Ausländer eine bereits in seinem Eigentum stehende Immobilie legalisieren?

Ja — die Staatsangehörigkeit ist kein Hindernis. Der eingetragene Eigentümer (unabhängig von der Staatsangehörigkeit) kann die Legalisierung einreichen und durchführen. In der Praxis wickelt ein montenegrinischer Anwalt das Verfahren im Namen des ausländischen Eigentümers per Vollmacht ab.

Wirkt sich die Legalisierung auf meinen montenegrinischen Aufenthaltstitel aus?

Möglicherweise. Wenn Ihr Aufenthaltstitel auf Immobilieneigentum beruht und Ihre Immobilie nicht legalisiert ist, kann dies die Verlängerung oder Neuanträge beeinflussen. Das MUP akzeptiert in der Regel Immobilien mit aktiven Legalisierungsverfahren; Immobilien ohne fristgerecht (verlängert bis 14. August 2026) eingereichte Anträge können einer genaueren Prüfung unterzogen werden.

Was passiert, wenn das Gebäude teils legal (mit Genehmigung) und teils illegal ist (später hinzugefügte Anbauten)?

Der legalisierte Teil bleibt unangetastet. Die illegalen Anbauten unterliegen dem neuen Gesetz: Sind sie auf den Aufnahmen vom Juli 2025 sichtbar und wurde fristgerecht (verlängert bis 14. August 2026) ein Antrag gestellt, können sie als gesonderte Verfahren legalisiert werden. Ist keine der beiden Bedingungen erfüllt, unterliegen die Anbauten Abrissverfügungen, während die ursprüngliche legale Struktur bestehen bleibt.

Wird die montenegrinische Regierung ein weiteres Legalisierungsfenster öffnen?

Ungewiss. Das Ministerium hat signalisiert, dass dies als endgültige umfassende Legalisierung gedacht ist. Politischer und kapazitärer Druck könnte eine Wiedereröffnung letztlich erzwingen, aber zu welchen Bedingungen ist nicht absehbar. Käufer sollten nicht mit einem künftigen Fenster planen.

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Schwarzbauten und Legalisierung in Montenegro 2026 — Was ausländische Käufer wissen müssen (Frist verlängert bis 14. August 2026)