Son güncelleme: 1 Haziran 2026
Karadağ'da bir mülkün ilan fiyatı, ödeyeceğiniz tutar değildir. Devir vergisi, noter ücretleri, avukat masrafları, çeviri, tapu tescili ve yıllık emlak vergisiyle birlikte yabancı bir alıcı ikinci el alımlarda tipik olarak %5 ila %8 ekler — KDV'nin dahil olduğu yeni yapılarda ise %2,5 ila %5. Bečići'de 250.000 € değerinde bir daire için gerçek nakit çıkışı yaklaşık 263.000 € ila 270.000 €'dur.
Ana rakamlar — ne beklemeli
| Alım türü | Toplam maliyetin fiyata oranı | 250.000 €'da örnek |
|---|---|---|
| İkinci el mülk | %5 – %8 | 12.500 € – 20.000 € |
| Müteahhitten yeni yapı (KDV dahil) | %2,5 – %5 | 6.250 € – 12.500 € |
| Lüks / premium > 500.000 € | %6 – %9 | 500.000 €'da 30.000 € – 45.000 € |
Devir vergisi — Karadağ'ın en büyük tek kalemi
1 Ocak 2024'ten bu yana Karadağ kademeli devir vergisi uygular:
| Mülk değeri dilimi | Vergi oranı |
|---|---|
| 0 € – 150.000 € | %3 |
| 150.001 € – 500.000 € | %5 |
| 500.001 € ve üzeri | %6 |
Oranlar dilim içinde kademelidir — yalnızca her dilime düşen kısım o oranla vergilendirilir.
Hesaplanmış örnekler
120.000 €'luk daire (Bar): 120.000 € × %3 = 3.600 € (efektif %3,0)
250.000 €'luk daire (Bečići): 150.000 € × %3 + 100.000 € × %5 = 9.500 € (efektif %3,8)
450.000 €'luk villa (Tivat): 150.000 € × %3 + 300.000 € × %5 = 19.500 € (efektif %4,3)
750.000 €'luk daire (Porto Montenegro): 150.000 € × %3 + 350.000 € × %5 + 250.000 € × %6 = 37.000 € (efektif %4,9)
1.500.000 €'luk lüks villa (Luštica Bay): 150.000 € × %3 + 350.000 € × %5 + 1.000.000 € × %6 = 82.000 € (efektif %5,5)
Zamanlama: Alıcı, imzadan sonra 15 gün içinde ödemelidir. Geç ödeme: günlük %0,03 faiz. Vergi dairesi, düşük değer beyanına itiraz edebilir.
Yeni yapılarda KDV — ne zaman uygulanır
Bir müteahhit tarafından ilk kez satılan yeni mülkler: devir vergisi yerine %21 KDV. Genellikle ilan fiyatına dahildir — yazılı olarak teyit ettirin.
Sık yapılan hata: KDV dahil değilken dahil olduğunu varsaymak ya da tam tersi. Her zaman açıkça "KDV dahil" veya "KDV hariç" teyidi alın.
Noter ücretleri — öngörülebilir ve standart
| Mülk değeri | Noter ücreti aralığı |
|---|---|
| 100.000 €'ya kadar | 350 € – 600 € |
| 100.000 € – 250.000 € | 500 € – 900 € |
| 250.000 € – 500.000 € | 800 € – 1.500 € |
| 500.000 € – 1.000.000 € | 1.200 € – 2.500 € |
| 1.000.000 €'nun üzeri | 2.000 € – 4.000 €+ |
Sözleşme hazırlığı, kadastro kontrolü, kimlik doğrulama, imza tasdiki ve kadastroya başvuruyu kapsar.
Yeminli tercüman masrafları
| Hizmet | Maliyet |
|---|---|
| Noter kapanışında yeminli tercüman | 80 € – 200 € |
| Destekleyici belgelerin çevirisi (sayfa başına) | 15 € – 30 € |
| Tam sözleşme çevirisi | 100 € – 300 € |
Avukat ücretleri — en önemli değişken masrafınız
| İş kapsamı | Maliyet aralığı |
|---|---|
| Temel ikinci el incelemesi | 500 € – 1.200 € |
| İpotek terkinli ikinci el | 800 € – 2.000 € |
| Proje aşamasında / yeni yapı | 1.000 € – 2.500 € |
| Lüks / premium > 500.000 € | 1.500 € – 4.000 € |
| Legalizasyon beklemede veya karmaşık | 2.000 € – 5.000 €+ |
Önemli: bağımsız olarak tutun, satıcının veya emlakçının avukatını değil. Karadağ Barosu kamuya açık sicili tutar.
Kadastro tescil ücretleri
- Tescil ücreti: kadastro değerinin yaklaşık %0,5'i
- İşlem süresi: 2–6 hafta
- 250.000 €'luk bir mülk için: yaklaşık 1.150 €
Emlakçı komisyonu — kim öder?
| Düzenleme | Kim öder | Komisyon |
|---|---|---|
| Yalnızca satıcının emlakçısı (en yaygın) | Satıcı | %3 (alıcıya maliyeti yok) |
| Alıcının emlakçısı (ayrı) | Alıcı | %2 – %3 |
| Premium / uluslararası hizmet | Genellikle alıcı | %3 – %5 |
Yeni emlak komisyonculuk yasası yazılı komisyon sözleşmeleri gerektirir.
Yıllık emlak vergisi — süregelen masraf
Oranlar: piyasa değerinin %0,10 ila %1,0'i, belediye tarafından belirlenir.
| Belediye | Oran |
|---|---|
| Podgorica | %0,15 – %0,25 |
| Budva | %0,20 – %0,35 |
| Tivat (Porto Montenegro bölgeleri) | %0,30 – %0,70 |
| Kotor | %0,20 – %0,30 |
| Bar, Herceg Novi, Ulcinj | %0,15 – %0,25 |
| Mülk | Değer | Yıllık vergi |
|---|---|---|
| Bečići 65 m² | 200.000 € | 400 € – 700 € |
| Porto Montenegro 90 m² | 800.000 € | 2.400 € – 5.600 € |
| Luštica Bay 150 m² villa | 1.300.000 € | 3.900 € – 9.100 € |
Kira geliri vergisi (kiraya verirseniz)
| Gelir türü | Vergi oranı |
|---|---|
| Uzun dönem kira | bireyler için %15 (giderlere yönelik indirim payları) |
| Kısa dönem / Airbnb | Aynı oran + turizm vergisi yükümlülükleri — kısa ve uzun dönem kira, net getiri hesabında farklı değerlendirilir. |
| Kurumsal yapı üzerinden (DOO) | %9 kurumlar vergisi |
Değer artış kazancı vergisi — satarken
- Bireyler: kazanç üzerinden %15
- İndirilebilir kalemler: edinim maliyeti, devir vergisi, tadilat, hukuki masraflar, emlakçı komisyonları
- Birincil konut: muaf olabilir
- Elde tutma süresi: ne kadar süre sahip olduğunuza bağlı muafiyet yoktur; istisnalar yalnızca birincil konut ve eşler arası ya da ebeveyn-çocuk arası devirler için geçerlidir
Hesaplanmış örnek: 250.000 € → 5 yıl sonra 350.000 €
Satış fiyatı 350.000 € − indirilebilir masraflar 287.000 € = vergilendirilebilir kazanç 63.000 € → değer artış kazancı vergisi (%15) = 9.450 €
Toplam maliyet dökümü — üç senaryo
Senaryo A: Šušanj'da (Bar) 150.000 €'luk daire
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alım fiyatı | 150.000 € |
| Devir vergisi (%3) | 4.500 € |
| Noter + avukat + tercüman + tescil | 2.150 € |
| Toplam | 156.650 € (%4,4 ek maliyet) |
Senaryo B: Bečići'de 280.000 €'luk daire
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alım fiyatı | 280.000 € |
| Devir vergisi (4.500 € + 6.500 €) | 11.000 € |
| Noter + avukat + tercüman + tescil + döviz | 5.050 € |
| Toplam | 296.450 € (%5,9 ek maliyet) |
Senaryo C: 750.000 € Porto Montenegro (KDV dahil yeni yapı)
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alım fiyatı (KDV dahil) | 750.000 € |
| Noter + avukat + tercüman + tescil + kurulum | 11.800 € |
| Toplam | 761.800 € (%1,6 ek maliyet) |
Sık unutulan gizli masraflar
- Mülk ekspertizi: 300 € – 1.000 €
- Mobilya + Airbnb kurulumu: 5.000 € – 15.000 €
- Sigorta: 150 € – 350 €/yıl
- Altyapı bağlantıları: 200 € – 500 €
- Bina hizmet aidatları: 20 € – 80 €/ay (premium: 500 € – 3.000 €/yıl)
- Yıllık muhasebe (kiraya verilirse): 300 € – 800 €/yıl
- Yenileme rezervleri: yıllık olarak mülk değerinin %0,5 – %1,0'i
Diğer pazarlarla karşılaştırma
| Ülke | Toplam işlem ek maliyeti (ikinci el) |
|---|---|
| Karadağ | %5 – %8 |
| Hırvatistan | %5 – %7 |
| Yunanistan | %4 – %9 |
| İspanya | %8 – %12 |
| İtalya | %9 – %15 |
| Fransa | %7 – %10 |
| Almanya | %9 – %13 |
| Arnavutluk | %3 – %5 |
Avrupa standartlarına göre Karadağ orta ila uygun aralıkta yer alır. Sürecin tamamına genel bir bakış için yabancı alıcı rehberimize bakın.
Gerçekçi bütçe nasıl yapılır
İkinci el: Toplam işlem masrafları için fiyatın %8'ini + vergi ve bakım için yıllık %1 ayırın.
Yeni yapı: Fiyatın %4'ünü + vergi, hizmet aidatları ve bakım için yıllık %1–2 ayırın.
İmzalamadan önce her şeyi nasıl doğrularsınız
- Ücretsiz kadastro kontrolü — mülkiyet, tescil, takyidatlar (3 saniye)
- PwC Tax Summaries (taxsummaries.pwc.com/montenegro) — yetkili, ücretsiz
- Bağımsız avukat danışmanlığı (100 €–200 €) — uyarı işaretlerinin tespiti
Sonuç
Karadağ'da alım maliyetleri öngörülebilir ve Avrupa standartlarına göre orta aralıktadır. Kademeli devir vergisi (%3/%5/%6) orta seviye alımlarda ek maliyeti kontrol altında tutarken, KDV dahil yeni yapılar işlem açısından en ucuz yolu sunar.
Pratik bütçeleme için:
- İkinci el fiyatının %5–8'ini ayırın (veya KDV dahil yeni yapılar için %2,5–5)
- PwC, KPMG veya avukatınızdan doğrulanmış rakamlar alın
- Birinci yıl süregelen masraflarını planlayın — yıllık vergi, mobilya, altyapı bağlantıları, sigorta
2024 kademeli devir vergisi + 2025 emlak komisyonculuk yasası + legalizasyon yasası, Karadağ'ı 2026'da şimdiye kadarki en şeffaf emlak piyasası yapıyor. Sürecin tamamını adım adım alım rehberimizde okuyun.
Doğrulama için: ücretsiz kadastro kontrolü. Alıcı koruması için: Karadağ Emlak Komisyonculuk Yasası 2025. Legalizasyon için: Karadağ'da Kaçak Yapılar ve Legalizasyon.
Önceden doğrulanmış ilanlara göz atın: MontenegroHousing.com ilanları.
Maliyetlerin Ötesinde — Yasal Korumalarınız
Yeni emlak komisyonculuk yasası alıcılara maliyet kaleminin ötesinde somut koruma sağlar: yazılı sözleşmeler, zorunlu mesleki sorumluluk sigortası ve şeffaf ücret beyanı. Tam tablo için yeni yasa kapsamında alıcı koruma hakları bölümüne bakın.
Sık Sorulan Sorular
Yabancı alıcılar için yerli alıcılara kıyasla daha yüksek işlem masrafı var mı?
Hayır. Devir vergisi, KDV, noter ücretleri ve tescil, uyruktan bağımsız olarak aynıdır. Tek ek kalem, Karadağca'yı akıcı bilmeyen her alıcı için geçerli olan yeminli tercüman masraflarıdır.
Devir vergisi azaltılabilir veya muaf tutulabilir mi?
Genel olarak hayır — Karadağ'da ilk kez alanlar için indirim ve edinimde devir vergisi için birincil konut muafiyeti yoktur. Aile içi devirler ve kurumsal yeniden yapılandırmalar için dar kapsamlı bazı istisnalar mevcuttur.
Peki KDV — geri alınabilir mi?
Özel alıcılar için: hayır. KDV bir tüketim vergisidir ve bireyler tarafından geri alınamaz. Ticari amaçla alım yapan KDV mükellefi işletmeler için: belirli koşullar altında evet, ancak muhasebeci rehberliği gerektirir.
Ödemeler nasıl yapılandırılır?
Tipik akış: predugovor imzasında %10 kapora, avukat ücretleri %50 peşin ve %50 tamamlandığında, noter ücretleri kapanışta, devir vergisi sözleşme imzasından sonra 15 gün içinde, kadastro tescili başvuruda, kalan alım bedeli sözleşme şartlarına göre.
Alım fiyatım, vergi dairesinin belirlediği piyasa değerinin altındaysa ne olur?
Vergi dairesi beyan edilen fiyata itiraz edebilir ve vergiyi daha yüksek piyasa değeri üzerinden tahakkuk ettirebilir. Bu en sık, sözleşmelerde benzer işlemlerin belirgin şekilde altında fiyatlar gösterildiğinde olur. Gerçekçi, doğrulanabilir fiyatlar kullanın.
Durumumu etkileyen vergi anlaşmaları var mı?
Karadağ'ın aralarında Birleşik Krallık, Almanya, Rusya, Türkiye, Fransa, İtalya, Avusturya ve İsviçre'nin bulunduğu 45'ten fazla ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır. Bunlar kira geliri ve değer artış kazancında çifte vergilendirmeyi önler. ABD'nin Karadağ ile anlaşması yoktur — ABD'li alıcılar sınır ötesi bir vergi danışmanına başvurmalıdır.
Mülk alımı gelir vergimi azaltır mı?
Hayır. Mülk alımı sermaye harcamasıdır ve indirilemez. Kira geliri ve değer artış kazancı vergiye tabidir. Yıllık emlak vergisi kira gelirinden indirilebilir, ancak kişisel gelirden indirilemez.
Kadastro değeri ile piyasa değeri arasındaki fark nedir?
Piyasa değeri, mülkün satılacağı fiyattır (devir vergisi için kullanılır). Kadastro değeri resmi değerlemedir (tipik olarak piyasa değerinin %70–90'ı, yıllık emlak vergisi için kullanılır). Vergi makamları kadastro değerlerini periyodik olarak günceller.
Tüm işlem ne kadar sürer?
Tipik olarak: tekliften predugovor'a 1–2 hafta, predugovor'dan noter kapanışına 2–4 hafta, kapanıştan kadastro tesciline 2–6 hafta. Standart durumda toplam 5–12 hafta. Karmaşık işlemler 4–6 ay.
Ücretsiz kadastro kontrolü
Mülk Ara →Kaynaklar
İlgili Yazılar
Karadağ'da Ev Almak: Türk Vatandaşları İçin 2026 Rehberi
MONSTAT'a göre 2025 Q4'te Karadağ'da yeni konut metrekare fiyatı 2.206 €. Hükümet Kasım 2025'te 200.000 € önerdi; eşik Ocak 2026'dan beri vergi değeri en az 150.000 € (satış fiyatı değil). Türk alıcılar için güncel, veri-tabanlı pillar rehber.
Karadağ'da Mülk Alarak Oturum İzni Nasıl Alınır? 2026 Yabancı Alıcı Rehberi
Karadağ'da mülk alarak oturum izni: 2026 geçici oturum kuralları, €150K eşiği, gerekli belgeler ve sık yapılan hatalar.
Karadağ Vize ve Oturma İzni 2026 — Türkler İçin Vize Muafiyetinden Kalıcı İkamete Tam Rehber
Karadağ'a Türk pasaportuyla vize muafiyeti, oturma izni türleri, 17 Ocak 2026 yeni €150.000 minimum mülk eşiği, ev sahibi olarak oturma izni başvurusu, çalışma izni, vatandaşlık yolu. 2026 güncel mevzuatı, başvuru süreçleri, gerçek deneyim.