Son güncelleme: 31 Mayıs 2026
30 Temmuz 2025'te Karadağ Parlamentosu, Ağustos 2025'te yürürlüğe giren yeni Emlak Aracılığı Kanununu (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) kabul etti. Ağustos 2026 itibarıyla Karadağ'da faaliyet gösteren her emlak ajansının kanuna tam uyum sağlaması gerekiyor — aksi hâlde 4.000 € ile 20.000 € arasında para cezaları ve geçici faaliyet yasaklarıyla karşılaşabilirler.
Yabancı alıcılar açısından bu yalnızca yerel bir düzenleme meselesi değildir. Kanun, her işlem için kadastro doğrulamasını zorunlu kılar; emlakçıların yazılı risk uyarıları sunmasını şart koşar; lisanslı aracıların kamuya açık sicilini oluşturur ve ajanslara yılda en az 60.000 € mesleki sorumluluk sigortası yaptırma yükümlülüğü getirir.
Bu kanun neden çıkarıldı?
Karadağ emlak piyasası, düzenleyici çerçevesinden daha hızlı büyüdü. Karadağ Merkez Bankası'na göre yabancı gayrimenkul yatırımları 2024'te yaklaşık 455 milyon € seviyesine ulaştı.
Karadağ Ticaret Odası (PKCG) ile Ekonomik Kalkınma Bakanlığı tarafından birlikte hazırlanan yeni kanun, bu tabloya doğrudan bir yanıttır.
Beş temel değişiklik
1. Zorunlu lisanslama (Madde 6)
Her ajans, Aracılar Siciline (Registar posrednika) kayıtlı olmak zorundadır. Sicil kamuya açık ve elektroniktir (Madde 11).
2. Zorunlu mesleki sınav (Madde 7)
Uygulama yönetmelikleri (pravilnik) 25 Mart 2026 tarihinde yayımlandı. Mesleki sınav, yazılı test (en fazla 1 saat, %75 başarı eşiği) ve sözlü sınav (en fazla 30 dakika) olarak yapılır. Beş üyeli komisyon: 2 Ekonomik Kalkınma Bakanlığı + 3 Ticaret Odası.
Sınav ücreti resmi yönetmeliklerde belirlenmiştir; güncel tutarı Karadağ Ticaret Odasından teyit edin.
3. Zorunlu mesleki sorumluluk sigortası (Madde 8)
Her talep için en az 20.000 €, yıllık toplamda en az 60.000 €.
4. Kamuya açık Aracılar Sicili (Madde 11)
Ajans adı, vergi numarası, emlakçı sertifika numaraları ve ihlal geçmişi kamuya açıktır.
5. İlan kuralları (Madde 25)
Her ilanda ajans adı, sicil numarası, konum, yüzölçümü ve yapı bilgisi zorunludur. Malik ile sözleşme olmadan ilan yapılamaz.
Madde 20 — Zorunlu kadastro doğrulaması
Emlakçılar artık hukuken yükümlüdür: mülkiyet doğrulaması, yükümlülük kontrolü, önalım hakları ve devir kısıtlamaları. Tespit edilen riskler hakkında yazılı uyarı zorunludur.
Cezalar
| İhlal | Tüzel kişi | Birey | Ek tedbir |
|---|---|---|---|
| Kayıtsız faaliyet | 4.000–20.000 € | 2.000–6.000 € | 30 gün–6 ay yasak |
| Eksik kayıt tutma | 1.000–4.000 € | 500–2.000 € | — |
| Lisanssız emlakçı | 1.000–6.000 € | 500–2.000 € | — |
| İlan ihlali | 1.000–6.000 € | 500–2.000 € | 30–90 gün yasak |
Uyum takvimi
| Tarih | Olay |
|---|---|
| 30 Temmuz 2025 | Kanun kabul |
| 25 Mart 2026 | Pravilnik yayımlandı |
| 2026 (devam) | Mesleki sınavlar |
| Ağustos 2026 | 12 aylık geçiş süresi sona erer |
Sık Sorulan Sorular
Yeni kanun yabancı alıcıları nasıl etkiler?
Kanun, her işlem için zorunlu kadastro doğrulaması, yazılı risk uyarıları ve mesleki sorumluluk sigortası getirerek yabancı alıcıların korunmasını önemli ölçüde güçlendirir.
Ağustos 2025 öncesinden bir aracılık sözleşmem varsa ne olur?
Kanun yürürlüğe girmeden önce imzalanan sözleşmeler önceki düzenlemeye göre geçerli kalır, ancak ajansın Ağustos 2026 itibarıyla yeni iş için tam uyum sağlaması gerekir.
AB/AEA ajansları Karadağ'da faaliyet gösterebilir mi?
Evet, ancak kayıt, Karadağ piyasasını kapsayan sigorta poliçesi ve en az bir ajanın mesleki sınavı geçmiş olması şarttır.
2026'da Karadağ'da mülk almak güvenli mi?
Ağustos 2026'dan itibaren tüketici koruma çerçevesi önemli ölçüde iyileşmiştir. Ancak güvenlik, kendi due diligence sürecinizi yürütmenize bağlıdır.
Mülk almak Karadağ vatandaşlığı veya oturma izni verir mi?
Mülk sahipliği otomatik olarak vatandaşlık vermez. Geçici oturma başvurusunu destekleyebilir.
Ücretsiz tapu kontrolü
Mülk Ara →Kaynaklar
İlgili Yazılar
Karadağ'da Ev Alırken Tapu Dolandırıcılığı Nasıl Engellenir — 2026 Rehberi
Karadağ'da ev alırken karşılaşabileceğiniz tapu sorunları, kadastro kontrolü, ipotek ve teret tespiti. Türk yatırımcılar için gerçek örneklerle anlatılmış 2026 rehberi.
Karadağ'da Kaçak Yapı ve Legalizasyon 2026 — 14 Şubat Son Başvuru Süresi Bitti, Şimdi Ne Olacak?
Karadağ'da Ağustos 2025'te yürürlüğe giren yeni Legalizasyon Kanunu, 14 Şubat 2026 son başvuru süresi, Temmuz 2025 uydu görüntü kuralı ve Türk yatırımcılar için ne anlama geldiği.
Karadağ Vize ve Oturma İzni 2026 — Türkler İçin Vize Muafiyetinden Kalıcı İkamete Tam Rehber
Karadağ'a Türk pasaportuyla vize muafiyeti, oturma izni türleri, 17 Ocak 2026 yeni €150.000 minimum mülk eşiği, ev sahibi olarak oturma izni başvurusu, çalışma izni, vatandaşlık yolu. 2026 güncel mevzuatı, başvuru süreçleri, gerçek deneyim.