Недвижимость в Будве на продажу: полный гид покупателя 2026

Почему Будва — самая простая точка входа в Черногории

Будва — крупнейший рынок недвижимости на черногорском побережье и самое популярное направление для иностранных покупателей. Город сочетает средневековый Старый город, окружённый стенами, 17 км пляжей, самую развитую туристическую инфраструктуру страны и самый ликвидный рынок перепродажи в Черногории. Если вы ищете недвижимость в Будве на продажу и хотите место, сочетающее образ жизни, арендный доход и лёгкую будущую перепродажу, вы находитесь в правильном городе.

Текущий ценовой диапазон составляет примерно €2 000–4 000 за квадратный метр для обычных квартир, с премиальными новостройками и позициями на берегу моря, превышающими €5 000/м².

Районы, которые стоит знать

Будва — это не один рынок, а кластер отдельных районов, каждый со своим ценовым уровнем и профилем покупателя.

Старый город (Stari Grad). Внутри средневековых стен. Наследие подталкивает цены до €3 500–6 000/м².

Словенска Обала. Пляжный бульвар. Самый высокий спрос и самый заметный объём предложения. €3 000–5 000/м². Сильная краткосрочная доходность аренды.

Бечичи и Рафаиловичи. В 10 минутах езды южнее — длинная песчаная пляжная полоса, обеспечивающая большую часть арендного дохода Будвы. €2 200–3 500/м². Лучшая доходность аренды с учётом риска в регионе; многие иностранные покупатели начинают именно здесь.

Петровац. Более тихая бухта в 20 минутах южнее. Семейная атмосфера. €1 800–3 000/м².

Каменово / Буляроица. Развивающиеся пляжные районы южнее Петроваца. Точки входа от €1 500–2 500/м².

Почему Будва работает для иностранных покупателей

Три фактора движут большую часть спроса иностранных покупателей в Будве.

Во-первых, арендный доход. Будва обеспечивает самую высокую валовую краткосрочную арендную доходность в Черногории — обычно 7–12% на активно управляемых квартирах в сезон май-октябрь.

Во-вторых, ликвидность. Поскольку Будва — самый активный рынок в стране, вы можете продать, когда захотите. Другие черногорские города по сравнению неликвидны.

В-третьих, инфраструктура и доступ. Международный аэропорт Тиват находится в 20 минутах езды; аэропорт Подгорицы — чуть более часа.

Расходы и налоги

Недвижимость в Будве подчиняется тем же налоговым правилам, что и остальная Черногория:

• 3% налог на передачу для вторичной недвижимости (или 21% НДС на новостройки)
• ~0,1% нотариальные сборы
• 1–2% услуги юриста
• €50–150 регистрационный сбор
• 2–4% агентская комиссия (часто оплачивается продавцом)

Итого расходы на закрытие составляют 5–7% от цены покупки.

На что обратить внимание

На рынке Будвы больше предложения, чем на остальном побережье — это также означает более разнообразное качество. Три вещи для проверки перед предложением:

• Разрешение на эксплуатацию (upotrebna dozvola). У старого фонда Будвы иногда его не хватает.
• Состояние здания. Некоторые новостройки построены в спешке и имеют проблемы с протечками или фасадом.
• Правила краткосрочной аренды. Если ваша инвестиционная модель зависит от Airbnb, подтвердите, что правила здания разрешают краткосрочную аренду.

Как начать поиск

Используйте фильтрованный поиск MontenegroHousing для просмотра текущих объявлений Будвы по цене, типу и количеству спален. Каждое объявление на этом сайте проверено по официальному кадастру.

Готовы искать? Просмотрите недвижимость в Будве на продажу во всех прибрежных районах.