Können Ausländer Immobilien in Montenegro kaufen? (2026-Leitfaden)

Die kurze Antwort: ja, mit sehr wenigen Einschränkungen

Ausländische Staatsbürger können in Montenegro Immobilien kaufen, und das Land ist einer der zugänglichsten europäischen Immobilienmärkte für internationale Käufer. Es gibt keine nationalitätsbedingten Beschränkungen für Wohnimmobilien, der Kaufprozess ist derselbe, den auch Montenegriner verwenden, und ein Immobilienkauf qualifiziert den Käufer für eine vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung. Dieser Leitfaden erklärt genau, was Ausländer kaufen können und was nicht, den vollständigen rechtlichen Prozess, die tatsächlichen Kosten im Jahr 2026 und worauf zu achten ist. Wer speziell aus dem DACH-Raum kommt, findet im Ratgeber für deutsche Käufer zusätzliche länderspezifische Hinweise.

Was das montenegrinische Recht tatsächlich sagt

Das montenegrinische Immobilienrecht behandelt ausländische Einzelpersonen beim Kauf von Wohnimmobilien gleich wie montenegrinische Staatsbürger. Es sind keine besonderen Genehmigungen erforderlich, keine Verkaufsgenehmigungsgremien, keine Wartezeiten und keine Quoten für ausländisches Eigentum. Sie können als Privatperson oder über eine Gesellschaft kaufen, Sie können jederzeit verkaufen, und Sie können die Immobilie zu denselben Bedingungen wie ein lokaler Eigentümer an Erben weitergeben.

Die einzigen nennenswerten Einschränkungen liegen an den Rändern des Gesetzes:

• Landwirtschaftliche Flächen über einer bestimmten Größe können nicht direkt von ausländischen Einzelpersonen erworben werden — wohl aber über eine montenegrinische Gesellschaft, die der ausländische Käufer besitzt oder kontrolliert.
• Waldflächen und militärische Zonen sind für ausländische Einzelpersonen tabu.
• Grenzgebiete erfordern in einigen Fällen eine zusätzliche Genehmigung, diese sind jedoch eng gefasst und betreffen selten gewöhnliche Wohnimmobilienkäufe.

Für Wohnungen, Häuser, Villen und gewöhnliche Grundstücke in Wohn- oder Tourismuszonen — wo 99% des ausländischen Käuferinteresses liegen — gibt es überhaupt keine nationalitätsbedingten Hindernisse.

Wer gilt als "Ausländer"

Der Begriff "Ausländer" im montenegrinischen Immobilienrecht bezeichnet jeden, der nicht Montenegriner ist. Das umfasst EU- und EWR-Staatsangehörige, britische Staatsbürger, US-Amerikaner, Kanadier, Australier, russische und türkische Staatsbürger (historisch die beiden größten Nicht-EU-Käufergruppen) sowie Bürger jedes anderen Landes. Das Gesetz unterscheidet bei Wohnimmobilien nicht zwischen einem EU-Käufer und einem Nicht-EU-Käufer — beide können freehold auf derselben rechtlichen Grundlage kaufen.

Wo sich die praktische Erfahrung leicht unterscheidet, ist auf der Visa- und Geldtransferebene, nicht auf der Immobilienebene. EU-Bürger reisen für Kurzaufenthalte visafrei ein. US-, UK-, australische, kanadische und die meisten lateinamerikanischen Staatsbürger reisen ebenfalls visafrei für Aufenthalte bis zu 90 Tagen ein. Bürger einer kleinen Anzahl von Ländern benötigen ein Visum im Voraus. Nichts davon betrifft den Immobilienkauf — es betrifft nur, wie lange Sie sich im Land aufhalten können, um Immobilien zu besichtigen, bevor Sie kaufen.

Rechtliche Voraussetzungen für einen ausländischen Käufer

Um einen Immobilienkauf als Ausländer abzuschließen, benötigen Sie:

• Einen gültigen Reisepass. Das ist alles, was an individuellen Ausweisdokumenten erforderlich ist.
• Einen unabhängigen montenegrinischen Anwalt. Stark empfohlen, nicht zwingend vorgeschrieben, aber kein seriöser ausländischer Käufer sollte ohne einen Anwalt abschließen. Rechnen Sie mit 500–1.500 €.
• Eine montenegrinische Steuernummer (PIB). Ihr Anwalt besorgt sie innerhalb weniger Tage.
• Euro-Mittel. Montenegro verwendet den Euro als offizielles Zahlungsmittel und trat im Oktober 2025 SEPA bei, sodass Überweisungen von jeder Eurozone-Bank schnell und günstig sind. Bargeldtransaktionen über 10.000 € sind illegal — planen Sie eine Banküberweisung ein.
• Optional: ein montenegrinisches Bankkonto. Nicht zwingend für den Kauf erforderlich, aber nützlich für die Zahlung der Übertragungssteuer und laufende Verwaltung.

Sie benötigen keine Aufenthaltsgenehmigung zum Kauf. Sie müssen nicht für jeden Schritt physisch in Montenegro anwesend sein — Ihr Anwalt kann für Sie unter Vollmacht handeln.

Kaufprozess Schritt für Schritt

Der Immobilienkauf Schritt für Schritt ist für Ausländer identisch mit dem für Einheimische. Er dauert typischerweise 4–12 Wochen vom Vorvertrag bis zur registrierten Eigentumsübertragung.

Schritt 1: Die Immobilie finden und eine Auswahl treffen (1–4 Wochen). Durchsuchen Sie Inserate, besichtigen Sie Immobilien persönlich, wenn möglich, und wählen Sie drei bis fünf Kandidaten aus.

Schritt 2: Einen unabhängigen Anwalt beauftragen (1 Woche). Beauftragen Sie einen montenegrinischen Anwalt, der nicht mit dem Verkäufer oder dem Makler verbunden ist. Rechnen Sie mit 500–1.500 €.

Schritt 3: Vorvertrag (predugovor) unterzeichnen. Eine Anzahlung von 10 % wird auf das Treuhandkonto des Anwalts eingezahlt. Der Vertrag ist rechtlich bindend: Wenn der Käufer zurücktritt, verfällt die Anzahlung; wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte zurückzahlen.

Schritt 4: Due Diligence (2–8 Wochen). Ihr Anwalt beschafft eine frische Kopie des Katasterauszugs (List Nepokretnosti), der das Eigentum in Blatt B und eventuelle Belastungen in Blatt C zeigt. Nutzen Sie vorab unsere kostenlose Katasterprüfung als ersten Filter. Baugenehmigungen werden bei der örtlichen Gemeinde überprüft.

Schritt 5: Hauptvertrag (glavni ugovor) vor dem Notar. Beide Parteien — oder ihre bevollmächtigten Vertreter — unterzeichnen den Hauptvertrag vor einem montenegrinischen Notar. Der Kaufpreis wird überwiesen.

Schritt 6: Steuer und Registrierung (innerhalb von 30 Tagen). Ihr Anwalt zahlt die 3 % Übertragungssteuer an die Steuerbehörde und reicht die Registrierungsanfrage bei der Immobilienverwaltung (UPN) ein.

Kosten und Steuern

Zusätzlich zum Kaufpreis budgetieren Sie für folgende einmalige Kosten:

• Übertragungssteuer: 3 % des Kaufpreises (oder 21 % MwSt. bei Neubauten)
• Notargebühren: ~0,1 % (Minimum 50 €, Maximum 2.000 €)
• Anwaltskosten: 1–2 % (500–1.500 € typisch)
• Registrierungsgebühr: 50–150 €
• Maklerprovision: 2–4 % (oft vom Verkäufer gezahlt)

Die Gesamtnebenkosten belaufen sich typischerweise auf 5–7 % des Kaufpreises.

Laufende jährliche Kosten:

• Jährliche Grundsteuer: 0,1–1,0 % des geschätzten Wertes
• Mieteinkommensteuer: 9 % pauschal — eine der niedrigsten in Europa
• Kapitalertragsteuer: 0 % nach 2 Jahren Besitz

Aufenthaltsvorteile

Dies ist einer der stärksten Gründe, warum ausländische Käufer Montenegro in Betracht ziehen: Jeder Immobilienkauf qualifiziert den Käufer für eine vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung (privremeni boravak).

• Die Genehmigung wird zunächst für ein Jahr ausgestellt und ist jährlich verlängerbar.
• Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, um sie aufrechtzuerhalten.
• Ehepartner und minderjährige Kinder können in denselben Antrag aufgenommen werden.
• Nach 5 Jahren ununterbrochener vorübergehender Aufenthaltsgenehmigung können Sie einen dauerhaften Aufenthalt beantragen.

Häufige Fallstricke ausländischer Käufer

1. Eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) kaufen. Ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung ist rechtlich nicht vollständig — großes zukünftiges Risiko.
2. Den vom Verkäufer empfohlenen Anwalt verwenden. Interessenkonflikt. Immer Ihren eigenen beauftragen.
3. Außerhalb des Vertrags bezahlen. Illegal und gefährlich.
4. Den Blatt-C-Check des Katasters überspringen. Beide Blätter müssen überprüft werden.
5. Sich auf mündliche Übersetzungen verlassen. Lassen Sie jede Klausel von Ihrem Anwalt schriftlich übersetzen.

Fazit

Ausländer können in Montenegro auf jeden Fall Immobilien kaufen. Der rechtliche Rahmen ist einladend, der Prozess ist gut verstanden, die Abschlusskosten sind nach europäischen Maßstäben niedrig, und der Aufenthaltsvorteil ist einer der stärksten in der Region. Die Schlüssel zu einem reibungslosen Kauf sind einfach: Verwenden Sie einen unabhängigen Anwalt, überspringen Sie niemals die Due Diligence, und bestehen Sie immer auf einer Immobilie mit einem sauberen Katasterauszug und einer gültigen Nutzungsgenehmigung.

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