DBA Montenegro: Was Eigentümer 2026 wissen müssen

Gilt 2026 überhaupt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Montenegro?

Ja – aber der Weg dorthin ist historisch und deshalb leicht missverständlich. Das Bundesfinanzministerium führt Montenegro in seinem Schreiben zum Stand der Doppelbesteuerungsabkommen am 1. Januar 2026 ausdrücklich als Staat, bei dem das DBA mit der SFR Jugoslawien vom 26. März 1987 fortgilt; als Fundstelle verweist das BMF auf BGBl. 2011 II S. 745.

Die rechtliche Brücke dazu ist die deutsche Bekanntmachung vom 29. Juni 2011. Darin heißt es, dass durch Notenwechsel zwischen Deutschland und Montenegro die in der Anlage genannten bilateralen Abkommen im Verhältnis beider Staaten fortgelten. Wer 2026 also fragt, ob Deutschland “ein DBA mit Montenegro hat”, bekommt in der Praxis die Antwort: ja, aber über die Fortgeltung des früheren Jugoslawien-Abkommens.

Belegenheitsprinzip: Warum Mieteinkünfte in Montenegro zuerst steuerlich relevant sind

Der Kern jeder Immobilienbesteuerung im internationalen Kontext ist fast immer der gleiche: Immobilien werden dort besteuert, wo sie liegen. Im fortgeltenden deutsch-jugoslawischen DBA steht das in Artikel 6 sehr klar: Einkünfte einer in einem Vertragsstaat ansässigen Person aus unbeweglichem Vermögen, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden. Dies gilt auch für unmittelbare Nutzung, Vermietung oder Verpachtung.

Für eine Wohnung in Budva oder ein Haus in Bar heißt das praktisch: Die Mieteinkünfte sind zunächst im montenegrinischen Steuerkontext verortet.

Mieteinkünfte Montenegro versteuern Deutschland: So wirkt der Progressionsvorbehalt

Für in Deutschland ansässige Personen ist Artikel 24 des fortgeltenden DBA der Schlüssel. Dort steht für Deutschland sinngemäß: Soweit bestimmte in Montenegro steuerbare Einkünfte nach dem Abkommen im anderen Staat besteuert werden können, werden sie von der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen. Direkt im selben Absatz behält sich Deutschland aber das Recht vor, diese ausgenommenen Einkünfte bei der Festsetzung des deutschen Steuersatzes zu berücksichtigen. Genau das ist der klassische Progressionsvorbehalt.

Das heißt: die laufenden Vermietungseinkünfte werden in Deutschland nicht noch einmal voll besteuert, können aber Ihren deutschen Steuersatz auf andere steuerpflichtige Einkünfte erhöhen. Die Abkürzung “im Ausland versteuert = in Deutschland egal” ist falsch. Richtig ist: im Ausland besteuert = in Deutschland nach DBA-Mechanik behandeln.

Kapitalertragssteuer Montenegro und Immobilienverkauf: Was beim Exit zählt

Im fortgeltenden DBA regelt Artikel 14, dass Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens, das im anderen Vertragsstaat liegt, im anderen Staat besteuert werden können. Für deutsche Eigentümer heißt das: Ein späterer Veräußerungsgewinn ist zunächst steuerlich in Montenegro verortet.

Für eine pauschale 5-Jahres-Steuerfreiheit im montenegrinischen Recht konnte ich in den offiziellen Quellen für 2026 keine belastbare Bestätigung finden. Die konkrete Behandlung Ihres Falls sollten Sie mit einem Steuerberater und montenegrinischen Notar in 2026 verifizieren.

Welche Steuern in Montenegro das DBA nicht “wegzaubert”

Ein DBA ist kein Zauberstab gegen jede Immobiliennebensteuer. Es regelt vor allem die Verteilung der Einkommen- und Vermögensteuerhoheit.

Bei der laufenden Grundsteuer / Property Tax: Die Regierungsseite nennt einen proportionalen Satz von 0,25% bis 1,00% des Marktwerts der Immobilie.

Bei der Grunderwerb-/Immobilientransfersteuer: Der oft noch zitierte pauschale Satz von 3% ist als Einzeiler nicht mehr verlässlich. Offizielle Investitionsunterlagen des montenegrinischen Ministeriums nennen ausdrücklich, dass Verkäufe von Immobilien über EUR 500.000 mit 6% besteuert werden (seit 1. Januar 2024). Für Ihren konkreten Kauf: mit montenegrinischem Notar in 2026 verifizieren.

Für laufende Vermietungseinkünfte und Kapitalgewinne kursieren Bandbreiten wie 9% bis 15%. Die saubere Einordnung sollten Sie Stand 2026 nur mit Steuerberater bestätigen lassen.

DBA Montenegro Deutschland 2026 im Vergleich zu Österreich und Schweiz

Deutschland arbeitet 2026 mit dem fortgeltenden DBA aus dem Jugoslawien-Kontext. Österreich hat ein eigenes DBA mit Montenegro, unterzeichnet am 16.6.2014, in Kraft seit 21.4.2015, anwendbar ab 2016. Die Schweiz führt auf der ESTV-Seite ebenfalls ein eigenes DBA mit Montenegro.

Deutsche Anleger sollten den Progressionsvorbehalt im fortgeltenden DBA sauber lesen. Österreicher können sich auf ein modernes bilaterales DBA stützen. Schweizer Eigentümer sollten nie davon ausgehen, dass deutsche Zusammenfassungen automatisch auf die Schweiz passen.

Häufige Fehler von Eigentümern

1. Das DBA mit Deutschland als “unklar” oder “nicht existent” abzuschreiben

Stand 2026 ist das zu grob. Das BMF führt Montenegro ausdrücklich in der deutschen DBA-Übersicht.

2. “In Montenegro versteuert” mit “in Deutschland erledigt” zu verwechseln

Artikel 24 zeigt gerade, dass Deutschland ausnimmt, aber den Steuersatz weiter beeinflussen kann.

3. Die 3%-Transfersteuer blind in jede Kalkulation zu schreiben

Offizielle neuere Investitionsunterlagen sprechen für ein progressives Modell; oberhalb von EUR 500.000 nennen sie ausdrücklich 6%. Bitte 2026 mit Notar verifizieren.

4. Den Exit steuerlich erst nach dem Kauf zu durchdenken

Artikel 14 macht Veräußerungsgewinne aus Immobilien zur echten DBA-Frage. Wer erst beim Verkaufsangebot anfängt, über Besteuerung nachzudenken, plant zu spät.

5. Deutsche, österreichische und schweizerische Regeln in einen Topf zu werfen

Deutschland nutzt 2026 die Fortgeltung des alten DBA, Österreich und die Schweiz haben eigene bilaterale DBA-Strukturen.

Wann ein Steuerberater mit Auslandserfahrung Pflicht ist

Sobald Sie mehr als eine einfache Eigennutzung planen, ist professionelle Steuerberatung kein Nice-to-have mehr. Das gilt besonders bei: Vermietung, hohen Einkünften in Deutschland (Progressionsvorbehalt), und bei geplantem späterem Exit.

Wer noch ganz am Anfang steht, sollte zuerst die Immobilie selbst sauber prüfen: Kadaster-Prüfung, Kostenrechner und Kaufprozess. Erst danach lohnt sich das steuerliche Modell.